Терминалды капиталдандыру коэффициенті
Терминалды капиталдандыру коэффициенті дегеніміз не?
Капиталдандырудың терминалдық коэффициенті, шығу коэффициенті деп те аталады, бұл жылжымайтын мүліктің сату кезеңінің соңында қайта сату құнын бағалау үшін қолданылатын ставка. Жылына күтілетін таза операциялық кіріс (NOI) терминалдық мәнді алу үшін терминалдың шекті мөлшерлемесіне (пайызбен көрсетілген) бөлінеді.
Терминалды капиталдандыру ставкалары салыстырмалы транзакция деректері немесе белгілі бір меншіктің орналасқан жері мен атрибуттарына сәйкес деп саналатын мәліметтер негізінде бағаланады.
Негізгі өнімдер
- Капиталдандырудың соңғы коэффициенті немесе шығу коэффициенті жылжымайтын мүліктің сату кезеңінің соңында қайта сату құнын бағалау үшін қолданылады.
- Іске қосылатын шекті мөлшерлеме – бұл жылжымайтын мүліктің сатып алу бағасына бөлінген бірінші жылдағы NOI.
- Егер бұл капиталдандырудың терминалдық коэффициенті жұмыс істеп тұрған мөлшерден төмен болса, бұл әдетте мүліктік инвестицияның тиімді болғандығын білдіреді.
Терминалды капиталдандыру ставкасын түсіну
Пайдалану шегі ставкасы – бұл бастапқы инвестицияларға немесе сатып алу бағасына бөлінген, бірінші жылдық таза операциялық кірісті (NOI) болжайды. Керісінше, капиталдандырудың терминалдық коэффициенті – бұл сату бағасына бөлінген өткен жылдың (шыққан жылдың) болжамды NOI. Егер бұл мөлшерлеме шекті ставкадан төмен болса, бұл әдетте мүліктік инвестиция тиімді болғанын білдіреді.
Жылжымайтын мүлікке инвестиция салатын мамандардың көпшілігі терминалдың капиталдандыру коэффициентін нарықтың қазіргі бағамымен сәйкестендірудің маңызды екендігіне келіседі, бұл терминалдың қақпағының мөлшерлемесін аздап ысыру үшін дамудың қауіпсіз сынағы болуы мүмкін екенін ескереді. Динамикалық электрондық кесте инвесторларға жеткілікті көтерілуді қамтамасыз ететін ең жоғарғы капиталдандыру коэффициентін белгілеу үшін даму жобасын сынақтан өткізу үшін пайдалы болуы мүмкін.
Ақылды жылжымайтын мүлік инвесторлары нарықтық капиталдандыру коэффициенті төмендейді деп күтілетін нарықтар мен мүлік түрлерін іздейді, өйткені капиталдандыру коэффициентінің төмендеуі операциялық кіріс кірісі болмайды деп болжанған капиталдың өсуіне әкеледі. ұстау кезеңіндегі төмендеу. Қарастырылуы керек кейбір мәліметтер кеңістіктің әр санаты үшін сұраныс пен ұсыныс өлшемдерін, сондай-ақ қызмет етудің әр саласына байланысты деп саналатын қызметтер мен шығындарды қамтиды.
Маңызды
Болашақ әрқашан сенімсіз болғанымен, кез-келген ұстау кезеңінің аяқталуы туралы екі нәрсе белгілі: ғимараттар ескіреді және нарықтар өзгереді. Осылайша, жылжымайтын мүлікке арналған барлық инвесторлар жобаның капиталдандырудың терминалдық коэффициентін дәл белгілеу үшін мүмкіндігінше деректерді жинап, талдауы өте маңызды.
Терминалды капиталдандыру ставкасының мысалы
Инвестор 100 миллион долларға толық иелік ететін мүлікті сатып алады. Бірінші жыл NOI 5,0 миллион долларға бағаланады. Сонымен, шығындардың шегі 5,0% құрайды. Жеті жылдан кейін инвестор терминалданған капиталдандыру коэффициенті шамамен 4,0% құрайды деп санайды. Былтырғы жылы рента деңгейінің жоғарылауын ескерген NOI 5,5 миллион долларға жоспарланған (қайтадан толық жинаған жағдайда).
Қайта сату құны 137,5 миллион долларға бағаланады (NOI-де 5,5 миллион доллар, 4,0% терминалдың капитализациясына немесе шығу ставкасына бөлінген).