Сатушы қаржыландыратын жылжымайтын мүлік мәмілелерінің ерекшеліктері

Тұрғын үй жылжымайтын мүлігін қаржыландыру туралы айтатын болсақ, мәмілелердің көпшілігі таныс процедурадан тұрады. Сатушы ипотека алу үшін қажетті табысы, еңбек тарихы және несиелік ұпайы бар дайын сатып алушыны табады, ал несиелік ұйым бұл келісімді қаржыландыруға ақша салады.

Дәстүрлі қаржыландыру қол жетімді болмаса, ал сатып алушы мен сатушы сатумен жеке айналысқысы келсе ше? Сатушының қаржыландыруы дегенді енгізіңіз. Мерзімі бойынша, үйді сатушы сатып алуды қаржыландырады.

Негізгі өнімдер

  • Тұрғын үймен жылжымайтын мүлік мәмілелерінде бір нұсқа сатушының қаржыландыруы болып табылады, мұнда сатушы сатып алушыға сатып алуды қаржыландырады.
  • Сатушылар қаржыландыратын транзакциялар әдеттегіден гөрі жылдам әрі арзан болуы мүмкін.
  • Сатып алушылар сатушының еркін қаржыландыратындығын растауы керек (олардың ипотекасы жоқ немесе олардың ипотекалық несие берушісі бұған жол береді) және алғашқы жарнаны төлеуге дайын болуы керек.
  • Сатушыны қаржыландыру, әдетте, дәстүрлі ипотекаға қарағанда қысқа мерзімге созылады.
  • Мәміле жасасқан екі тарап келісімшарт пен вексель жасау үшін басшылықты қамтамасыз ету үшін кәсіби мамандарды жалдауы керек.

Сатушының қаржыландыруы қалай жұмыс істейді?

Банк сатушылар қаржыландыратын сатуға қатыспайды; сатып алушы мен сатушы келісімді өздері жасайды. Олар пайыздық мөлшерлемені, сатып алушыдан сатушыға төлемдер кестесін және сатып алушының осы міндеттемелерді орындамауының салдарын көрсететін вексель жасайды. Ипотекамен байланысты сатылымнан айырмашылығы, негізгі қарызды сатып алушыдан сатушыға аудару болмайды, тек осы соманы уақыт бойынша өтеу туралы келісім.

Тек екі негізгі ойыншының қатысуымен меншікті қаржыландыру үйді әдеттегідей сатудан гөрі тезірек және арзанырақ болады. Банктік несие маманы,  андеррайтер және заң бөлімі күтпейді, ал сатып алушылар үйге аз ақшаға кіре алады.

Сатушыларды қаржыландырудың артықшылықтары

Дәстүрлі қаржыландыруға арналған бұл балама белгілі бір жағдайларда немесе ипотека алу қиын жерлерде пайдалы болуы мүмкін. Осындай қатаң жағдайда сатушының қаржыландыруы сатып алушыларға баламалы несие түріне қол жетімділікті қамтамасыз етеді.

Сатушылар, өз кезегінде, тезірек сата алады және несие берушілер талап ететін қымбат жөндеу жұмыстарын жасамай-ақ сата алады. Сондай-ақ, сатушы сатуды қаржыландыратындықтан, жылжымайтын мүлік сату бағасын жоғарылатуы мүмкін.

Төменгі жабу шығындары

Жабу шығындары  сатушы қаржыландыратын сатылым үшін шынымен де төмен. Банк қатыспай, мәміле ипотека немесе дисконт ұпайларының құнын , сондай-ақ несие берушілер қаржыландыру процесінде үнемі өндіріп алу үшін төлемдер мен басқа да төлемдерді болдырмайды. Сондай-ақ, талап етілетін алғашқы жарна мен пайыздық мөлшерлемеден бастап келісім шартқа дейінгі мерзімге дейінгі несиелік провизияларға қатысты үлкен икемділік бар.

Сатушының қаржыландыруы, әдетте, тек қысқа мерзімге, мысалы, бес жылға созылады, ал  әуе шарының төлемі  осы кезеңнің соңында келеді. Теория немесе ең болмағанда үміт – сатып алушы  ақы төлеуді дәстүрлі несие берушімен қайта қаржыландырады, несие қабілеттілігін жақсартады және үйде біраз үлестік қаражат жинайды.

Сатушыларды сатып алушылар үшін қаржыландыру

Сатушының қаржыландыруына қатысты барлық ықтимал плюс үшін оны пайдаланатын операциялар екі тарап үшін де тәуекелдермен және шындықтармен бірге жүреді. Сатушылар қаржыландыратын мәмілені жасамас бұрын сатып алушылар мынаны ескеруі керек.

Ипотекалық несиеге қарағанда жақсы шарттар күтпеңіз

Сатушы қаржыландыратын мәміле шарттары бұзылғандықтан, икемділік шындыққа жиі сәйкес келеді. Сатушы олардың қаржылық қажеттіліктері мен тәуекелдерін, соның ішінде сатып алушының несие бойынша төлеу мерзімін бұзу ықтималдығын және ықтимал қымбат және ластау процесін болжайды.

Нәтиже сатып алушыны ойландыруы мүмкін. Мүмкін, мысалы, сіз банктер ұсынғаннан гөрі қолайлы пайыздық мөлшерлемені қамтамасыз ете аласыз, бірақ сіз көп төлейтін шығарсыз, мүмкін үстеме ставкадан бірнеше қосымша пайыздық пунктерден жоғары.

Маңызды

Сатып алушы ретінде сізге мөлшері бойынша ипотека несиесімен салыстыруға болатын алғашқы жарнаны, яғни мүлік құнының 20% немесе одан көп мөлшерін ұсынуға тура келеді.

Мүмкін сізге сатушыға өзіңізді сату қажет болуы мүмкін

Дәстүрлі ипотека талаптарына сәйкес келмеген себептер туралы ашық және ашық болу ақылды. Мұндай ақпарат кез-келген жағдайда сатушы сіздің несиелік тарихыңызды және сіздің жұмысыңыз, активтеріңіз, қаржылық шағымдарыңыз және анықтамаларыңызды қоса, басқа да деректерді тексерген кезде пайда болуы мүмкін.

Сонымен қатар, несие алу мүмкіндігі бойынша сатушының тиісті тексеруі кезінде туындамайтын шектеулерді атап өткеніңізге көз жеткізіңіз. Жақсы несиесі бар және қолында қомақты төлемі бар әлеуетті сатып алушы жақында жаңа бизнесті бастаған болуы мүмкін, сондықтан екі жылға дейін несие ала алмайды.

Сатушыны қаржыландыруды ұсынуға дайын болыңыз

Сатушыларға қаржыландыруды ұсынатын үй иелері бұл фактіні ипотекалық несиеге сәйкес келмейтін сатып алушыларды тарту үмітімен жиі ашық жариялайды. Егер сіз сатушыны қаржыландыру туралы бірдеңе көрмесеңіз, сұрасаңыз зиян болмайды. Алайда, меншік иесін қаржыландыру мүмкін емес пе деп сұраудың орнына нақты ұсыныспен келгіңіз келуі мүмкін. Мысалы, сіз: «Менің ұсынысым – бұл толық баға, 20% төмендеу, сатушы 350 000 долларға 6% -бен қаржыландыру, бес жылдық балондық несие арқылы 30 жыл бойы амортизациялау . Егер мен екі-үш жыл ішінде қайта қаржыландырмасам, Мен төртінші және бесінші жылдары мөлшерлемені 7% -ға дейін арттырамын ».

Сатушының сатуды қаржыландыруға еркін екенін растаңыз

Сатушы мүлікті тікелей иеленген кезде сатушыны қаржыландыру қарапайым болады; мүліктегі ипотека қосымша қиындықтарды тудырады. Меншіктегі меншік құқығын іздеу үшін төлеу оның актіде дәл көрсетілгенін және ипотека немесе салық кепілінен босатылғандығын растайды.

Ланкастердегі Weichert Realtors компаниясымен риэлтор Джейсон Буркхолдердің айтуынша , «ипотеканың көпшілігінде сатушыға ипотеканы төлемей-ақ сатуға тыйым салатын» сатылымда «деген тармақ бар. Егер сатушы меншік иесі қаржыландырумен айналысса.  ипотекалық компания  анықтаса, ол үйді «сатылған» деп санайды және қарызды тез арада толығымен төлеуді талап етеді, бұл несие берушіге тыйым салуға мүмкіндік береді ».

Сатушыларды сатушылар үшін қаржыландыру

Үй сатуды қаржыландырғыңыз келсе, осы кеңестер мен шындықтарды есте сақтаңыз.

Сізге сатылымды ұзақ уақыт бойы қаржыландыру қажет емес

Сатушы ретінде сіз кез-келген уақытта вексельді инвесторға немесе несие берушіге сата аласыз, содан кейін сатып алушы төлемдерді жібереді. Бұл жабылу күнінде болуы мүмкін, сондықтан сатушы қолма-қол ақшаны бірден ала алады.

Басқаша айтқанда, сатушыларға қолма-қол ақша қажет емес, олар несие беруші болмауы керек.Есіңізде болсын, сіз оны сату үшін нотаның толық құнынан азырақ қабылдауыңыз керек, осылайша мүлікке қайтарымдылықты төмендетесіз. Екінші нарықта қаржыландыруғамамандандырылған Amerinote Xchange компаниясының мәліметтері бойынша, мүліктік вексельдер өздерінің номиналды құнының 65% -дан 90% -на дейін сатылады.

Жылжымайтын мүлікті сату үшін сатушыны қаржыландырудың бір бөлігіне айналдырыңыз

Сатушыларды қаржыландыру салыстырмалы түрде сирек кездесетіндіктен, меншікті тізімдемеден бастап оны ұсынатындығыңызды насихаттаңыз. Мәтінге «қол жетімді сатушының қаржыландыруы» сөзін қосу әлеуетті сатып алушылар мен олардың агенттерін опцияның кестеде тұрғанын ескертеді.

Потенциалды сатып алушылар сіздің үйіңізді көргенде, қаржыландыру туралы толығырақ ақпарат беріңіз. Қаржыландыру шарттарын сипаттайтын ақпараттық парақ дайындаңыз.

Маңызды

Сатушылар сатушының қаржыландыруы туралы жалпы түсініктеме беруі керек, өйткені көптеген сатып алушылар оны білмейді.

Салық бойынша кеңес сұраңыз және несие бойынша көмек туралы ойлаңыз

Сатушылар қаржыландыратын мәмілелер салықтық қиындықтарды тудыруы мүмкін болғандықтан, сату үшін сіздің командаңыздың құрамында қаржылық жоспарлаушыны немесе салық сарапшысын тартыңыз. Егер сіз несие беруші ретінде тәжірибелі және жайлы болмасаңыз, ай сайынғы төлемдерді жинау, есептер шығару және несиені басқарумен байланысты басқа да жұмыстарды орындау үшін несиелік қызмет көрсететін компанияны жалдау туралы ойланыңыз.

Сатушыны қаржыландыру туралы келісімді қалай құруға болады

Сатушылар қаржыландыратын мәміле жасасқан екі тарап та жылжымайтын мүлік бойынша адвокатты  немесе жылжымайтын мүлікті сатуды сату шарты мен вексельді жазу және қарау үшін байланысты міндеттермен бірге жалдауы керек . Сатушылар қаржыландыратын үй операциялары бойынша тәжірибесі бар және мүмкіндігінше сіз тұратын жерде тәжірибесі бар мамандарды табуға тырысыңыз, өйткені кейбір тиісті ережелер (мысалы, әуе шарлары төлемдері) юрисдикцияға байланысты әр түрлі болады.

Кәсіби мамандар сатып алушы мен сатушыға өздеріне сәйкес келетін нақты келісім және сату жағдайлары туралы шешім қабылдауға көмектесе алады. Егер бұл сатушы қаржыландыратын мәміле болмаса, жылжымайтын мүлікке инвестор және риэлтор Дон Теппер  дәстүрлі ипотекалық келісімнен басқа «сатып алудың ондаған тәсілдері бар» деп көрсетеді. Бұл келісімдер, Tepper ескертпелері, жалдау опционын, жалға алу-сатып алуды,  жер келісімшартын, акт келісімшартын, үлесті бөлуді және ипотеканы қамтиды. «Көптеген сатып алушылар мен жылжымайтын мүлік агенттерінің көпшілігі бұлардың қайсысы жұмыс істейтінін білмейді», – дейді ол.

Төменгі сызық

Сатушының қаржыландыруы жақсы мүмкіндік пе? Көптеген адамдарға әдеттен тыс және таныс емес сияқты, сатушыларды қаржыландыру қиын жылжымайтын мүлік нарығында пайдалы нұсқа бола алады. Алайда, келісім сатып алушылар мен сатушылар үшін кейбір ерекше тәуекелдерді тудырады және оларды азайту және процестің қалыпты жүруіне мүмкіндік беру үшін кәсіби көмекке жүгінген жөн.