Қайта құру триггері

Қайта құру триггері дегеніміз не?

Қайта құру триггері – бұл белгілі бір шарттар орындалған жағдайда, несие бойынша өтеу кестесі сияқты қалған амортизация кестесіне жоспардан тыс өзгерісті енгізетін несиелік келісімшарттағы тармақ.

Қайта құру триггерін түсіну

Қайта құруды ипотеканы қайта құрумен шатастыруға болмайды. Соңғысында негізгі төлемдердің өзгеруіне байланысты амортизация кестесі қайта есептеледі және түзетіледі. Мысалы, егер негізгі сома ішінара төленген болса, ипотека қайта салынуы мүмкін.

Қайта құру триггері төлемді уақытында төлеуді қамтамасыз ету үшін амортизация кестесінің ауқымын айтарлықтай өзгертеді. Атап айтқанда, тармақта жағымсыз амортизациялық ипотека туралы айтылады. Анықтама бойынша, теріс амортизация қарыздың негізгі қалдықтары көбейген кезде пайда болады, себебі қарыз алушы төленетін төлемді төлемеген. Қарыздың қалған пайызы несиенің негізгі қарызына қосылады. Ипотека бойынша негізгі қарыздың белгілі бір пайызы, әдетте, ипотека бойынша бастапқы қарыздың 110% мен 125% аралығында, белгілі бір пайызға дейін көтерілгенде, триггер күшіне енеді және қайта қалпына келтіру күшіне енеді.

Теріс амортизация реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотеканың (ARM) жекелеген түрлерімен, соның ішінде  төлем опционымен реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотеканың пайда болуы мүмкін. Бұл ипотека қарыз алушыларға ипотеканы төлеудің бірнеше түрлі әдістерін ұсынады, мысалы, барлық негізгі қарыздар мен сыйақыларды төлеу, тек пайыздарды төлеу немесе кейбір пайыздарды ғана төлеу. Қарыз алушы ARM опциясымен төлемнің әр түрлі нұсқаларын бағалай алатын болса да, қарыз алушы ұзақ мерзімге көп төлем жасай алады.

Қайта құрудың триггерлері мен тәуекелдері

Қайта құру триггері қарыз алушыларға ипотекалық несие рәсімдеу кезінде танысуы керек болатын белгілі бір тәуекелдерді ұсынады, өйткені түсінбеу нақты қаржылық қиындықтарды тудыруы мүмкін.

Төлем опциясы бойынша реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека өзінің теріс амортизациялық шегіне жеткенде  және жоспардан тыс қайта құруды тудырған кезде, ай сайынғы төлем айтарлықтай өсіп, төлем шокына әкелуі мүмкін. Қарыз алушының төлеген қол жетімді төлемі айтарлықтай қаржылық ауыртпалыққа айналуы мүмкін, егер ARM ставкасы өзгеріп, ай сайынғы төлемді талап етсе. Экстремалды сценарий бойынша төлем қарыз алушының қарызын төлеуден басқа амалы қалмайтын деңгейге дейін өсуі мүмкін.

Ипотеканың теріс амортизациялық шегі деңгейіне байланысты пайыздық ставкалардың қарапайым өсуі де 61-ші айдан бірнеше ай бұрын жоспардан тыс қайта құруды тудыруы мүмкін, бұл әдетте ARM төлем опционының алғашқы жоспарланған қайта құруы болып табылады. ARM опционының әр бес немесе 10 жылда қайта жаңартылатын стандартты жұмыс процедурасы болып табылады, сондықтан 61-ші ай несиені өтеу жолында маңызды маркер болып табылады. Жаңа ең төменгі төлем есептелген кезде. Оны 61-ші айда толық индекстелген мөлшерлемеге, несиенің қалған мерзіміне және сол кездегі несие қалдығы негізінде төлеу қажет.

Қайта құру триггерінің мысалы

Қайта қалпына келтіру триггерлері көбінесе реттелетін мөлшерлемелерге байланысты несиелермен байланысты. Бұл бірінші кезекте несие беру мерзімі мен төлем кестесін өзгертуге мүмкіндік беретін шарттармен байланысты. Мысалы, егер қарыз алушының 10 жылдық ARM несиесі болса және бірнеше төлемді өткізіп алса, онда қайта есептеу триггері олардың төлем кестесі мен мөлшерін қайта құруға көмектеседі.

Дәл сол сияқты, егер несие алушы ең төменгі талап етілетін төлемді төлеген кезде де пайыздық мөлшерлемелер өсе берсе, онда теріс амортизациялық шегі басталады және қарыз алушы айыппұлдарды төлеуге арналған ілмекте болуы мүмкін.