Жылжымайтын мүлік портфелін басқару мансабы
Бір қарағанда, сіз жылжымайтын мүлік портфелінің менеджері кез-келген қаржы активтерін басқарушыға ұқсас деп ойлауы мүмкін. Бірақ жылжымайтын мүлік портфелі немесе қорларды басқару акциялар, облигациялар немесе пай қорларын басқарудан түбегейлі ерекшеленеді.
Компанияларды зерттейтін және олардың нақты стратегияларын жүзеге асырудың ықтималдығын басқаратын үлестік менеджерлерден айырмашылығы, жылжымайтын мүлік менеджерлері мүлік деңгейіндегі мүмкіндіктердің артықшылықтарын анықтауға және пайдалануға көмектесуі керек. Жылжымайтын мүлік менеджерлері үшін ғана емес, жауапты актив бөлу, тәуекел Басқару т мен операциялар, сондай-ақ ол бойынша жер және құрылымдармен тікелей айналысатын үшін.
Сондықтан жылжымайтын мүлік активтерін басқару, ақшаны дәстүрлі басқарудан айырмашылығы, жылжымайтын мүлік құнын оңтайландыратын тәжірибелі адамдарды қажет етеді. Шын мәнінде, жылжымайтын мүлік активтерін басқарушы көп жағдайда корпоративті бас директорға, компанияны немесе мекемені басқаруға ұқсас. Керісінше, дәстүрлі ақша менеджері белгілі бір саланың немесе сектордың қорларын білуі мүмкін, бірақ компаниялардың өз жұмыстарына араласпайды.
Жылжымайтын мүлік портфелін басқару мансабы сізге сәйкес келеді деп ойлайсыз ба? Толығырақ білу үшін оқыңыз.
Жылжымайтын мүлік портфелін басқару
Жылжымайтын мүлікті басқару бойынша менеджерлердің алған білімі мен тәжірибесі басқа қор менеджерлеріне ұқсас. Алайда, олар портфолионың өнімділігін қамтамасыз ету үшін осы дағдыларды қолдану тәсілдеріне ұқсамайды. Портфолио менеджерлері көбінесе активтерді жоғары орналастыру және таңдау арқылы тәуекелге байланысты тиісті кірістерді және портфельді әртараптандыруды қамтамасыз ету қабілеттерімен бағаланады.
Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік портфелінің менеджерлері клиенттерге инвесторлар капиталын тиімді пайдалануды қамтамасыз ету арқылы, сондай-ақ жоғары тиімділікті өлшеу, тіпті ақша қаражаттарының қозғалысын болжау арқылы клиенттерді ақпараттандыру арқылы құндылық береді. Қоспағанда , жылжымайтын мүлік инвестициялық сенім (REIT) және (орындау жобалау және стратегиясын жүзеге асыру үшін басқа да менеджерлердің қабілетін бағалау мүмкіндігі арқылы сотталады) қор менеджерлерінің қорының, жылжымайтын мүлік үлестік қоры менеджері мәні оның бас директоры болып табылады немесе өзі басқаратын активтер үшін меншік деңгейіндегі стратегияларды құратын және орындайтын өзінің компаниясы.
Инвестицияларды таңдау стратегиясы
Жылжымайтын мүлік портфелінің менеджерлері активтерді орналастыру мен таңдауды нарықтың динамикасы мен белгілі бір салалардағы компанияларды түсіну арқылы емес әртараптандыруды қамтамасыз ету және тәуекелге байланысты тиісті кірістер алу үшін жылжымайтын мүлік портфелінің менеджерлері аймақтық немесе жергілікті мүлік нарықтарына ставкалар жасауы керек, ал көп активті портфельдер жағдайында мүліктің дұрыс қоспасы.
Осы себепті көптеген қор менеджерлері белгілі бір аймақтарға немесе меншік түрлеріне назар аударады; жылжымайтын мүлік активтерінің кейбір үлкен менеджерлері өздерінің аға қызметкерлері мен көмекші персоналды аймақ немесе жерді пайдалану бойынша ұйымдастырады. Осылайша ұйымдастырудың негізі нарықтық мүмкіндіктерді анықтап, содан кейін меншікті дұрыс таңдау мен активтердің пайда болуына аударуды қамтамасыз ету болып табылады.
Қозғалмайтын мүлікті сатып алу тәсілі жылжымайтын мүлік қорларының дәстүрлі инвестициялардан ерекшеленуінің маңызды тәсілдерінің бірі болып табылады. Сияқты трейдерлер туралы қор нарығы қабатында, жылжымайтын мүлік қорлары меншік операциялар ашу және орындау үшін сатып алу мамандарды пайдаланыңыз. Бұл сатып алу персоналы әдетте белгілі бір қорда жұмыс істейді немесе аймақтық немесе актив түрлері бойынша ұйымдастырылған.
Жылжымайтын мүлік қорларының көпшілігі әр мүліктің барлығына (немесе едәуір бөлігіне) ие болғандықтан, портфолио менеджерлері көбінесе сатып алу процесіне тікелей қатысады. Меншік стратегиясын құру және орындау жауапкершілігіне ие болғандықтан, портфолио менеджерлері барлық инвестициялық процестерге, соның ішінде объектілерді сатып алу, қаржыландыру, орналастыру және шешім қабылдау сияқты процестерге тікелей қатысуы керек. Жылжымайтын мүлікке инвестицияларды басқару үдерістерінің кеңдігі мен тереңдігін жеңілдету үшін портфолио менеджерлері салынған капиталға қатысты айтарлықтай инфрақұрылымға сүйенуі керек. Мұны мүмкіндігінше тиімді орындау үшін жылжымайтын мүлік қорлары менеджерлері мен активтерді басқарушылар активтерді басқарудың мамандандырылған функциясын әзірледі.
Жылжымайтын мүлік активтерін басқару қалай жұмыс істейді
Жылжымайтын мүлік активтерін басқару функциясы жылжымайтын мүлік деңгейінің стратегиясын орындау арқылы қор менеджерлеріне қосымша құн қосатын мүлік деңгейіндегі мамандардан тұрады. Мамандар — бұл аймақтық нарық негіздері немесе меншіктің белгілі бір түрлері бойынша сарапшылар, және олар сақтаудағы активтердің құнын оңтайландыруға жауап береді. Жергілікті перспективалар туралы портфолионы басқару және мәмілелерді жеңілдету туралы ақпаратпен қатар, активтер менеджері меншік деңгейіндегі нәтижелерге жауап береді.
Активтерді басқарушылар бюджеттерді мақұлдаудан және шығыстарды басқарудан басқа, лизингті бір немесе бірнеше қасиеттермен басқару арқылы құнды арттырады. Бұл ақ-қара іс болып көрінгенімен, лизинг — бұл мүліктік және портфельдік құнды міндетті түрде шешетін күрделі функция. Лизингтегі жетістікке әр меншіктегі лизингтің мүмкіндігінше жоғары мүмкіндіктерін табу және орындау арқылы ғана емес, сонымен бірге лизингтік бағдарламаны портфолио стратегиясымен сәйкестендіре отырып, қолда бар жалға алушылармен жақсы қарым-қатынасты сақтау арқылы қол жеткізуге болады.
Лизинг — бұл мүліктің құнын оңтайландыру мақсатында жалға алушылардың қажеттіліктеріне қайшы шешім қабылдауды көздейтін жоғары келіссөздер процесі. Мысалы, сатуға жоспарланған жылжымайтын мүлік объектілері үшін лизингтің жаңа иелерінің ықтимал лизинг ставкаларын жоғарылатуына мүмкіндік беру үшін сату кезеңінде лизинг тоқтатыла тұруы мүмкін. Бұл жылжымайтын мүліктің болжамды мәндерінің жоғарылауына әкелуі мүмкін, сондықтан сату бойынша ұсыныстар жоғарылайды.
Өскелең жалға ставкаларын кезеңдерде, ұзақ мерзімді жалдау мүмкін құлыптаулы стратегиясын бағытталған үшін, ал табыс-бағдарланған қасиеттері үшін капитал құнының өсуінен, жалдау шарттары болашақта жоғары күтілетін ставкалар артықшылығын қысқартылуы мүмкiн. Активтер менеджерінің жалға алушылардың тиісті араласуын жүзеге асыруы, ақша ағындарын портфель қажеттіліктерімен сәйкестендіретін лизингтік стратегияны орындай алуы және капиталды да, операциялық шығындарды да басқаруы портфельдің жалпы құнына айтарлықтай әсер етуі мүмкін.
Бас директор ретінде жылжымайтын мүлік портфолиосының менеджерлері
Егер біреу жылжымайтын мүлікті жеке компания немесе еншілес компания деп санаса, әрқайсысының өзіндік стратегиясы мен тиімділігі бар, жылжымайтын мүлік капиталы портфелінің менеджерлері корпоративті бас директорларға неге ұқсас екенін түсіне бастайды. Инвестициялардың жалпы кірісін арттыру үшін әр түрлі мүмкіндіктер арасында капиталдың шектеулі қорын бөлуі керек бас директорлар сияқты, жылжымайтын мүлік портфелінің менеджерлері де басқаратын қасиеттері бойынша осылай істеуі керек. Ресурстардың шектеулі мөлшерін бөлу қажеттілігі көптеген әдеттегі активтерді басқару фирмаларынан өзгеше жағдай туғызады.
Жылжымайтын мүлік қорларында портфолио менеджерлері мен олардың активтерін басқарушылар арасында өзара келіспеушілік туындайды, өйткені олар әртүрлі мақсаттар үшін жұмыс істейді. Активтер менеджерлері олардың қасиеттерінің құнын оңтайландыру үшін өтемақы төлейтін мамандар болса, ал портфолио менеджерлері портфолионың кірістілігі мен инвесторлардың қанағаттануын оңтайландырғаны үшін сыйақы беретін генералистер болса, жылжымайтын мүлік қорының табысты менеджері осы жанжалды басқара алатын және басқарушылық топ пен портфолионың тиімді жұмысын сақтай алатын басқарушы болып табылады. Бұл үшін инвестициялардың жалпы мақсаттарын түсінетін және іштей меңгерген, менеджерлер командасымен жақсы жоспарланған портфолио стратегиясын жасау қажет. Бұл кез-келген қор үшін қиын тапсырма болуы мүмкін, ол басқарудағы қасиеттердің саны мен күрделілігін едәуір арттырды.
Сондай-ақ, жылжымайтын мүлік портфелі менеджерлерінің қажетті капиталды бөлу, жылжымайтын мүлікті таңдау және басқа да қажетті инвестициялық дағдыларды қамтып қана қоймай, сонымен бірге олардың тиісті инвестициялық стратегияларды құра алатындығы және ұйымды сол портфолио миссиясына жұмылдыру үшін көшбасшылық қабілеттері болуы өте маңызды..
Төменгі сызық
Жылжымайтын мүлік қорлары туралы айтатын болсақ, менеджменттің дәстүрлі қорларды басқару тәжірибесінен басқа, активтерді басқару жоспарларын орындай алуы маңызды. Жылжымайтын мүлікке инвестициялар жөніндегі менеджер үшін бұл портфолио жылжымайтын мүлік активтерін таңдау арқылы да, кейіннен басқару арқылы да оның портфолиосындағы жылжымайтын мүлік құнын оңтайландыруды білдіреді. Жылжымайтын мүлік портфолиосының менеджерлері өз ресурстарын басқарылатын қасиеттерге мүмкіндігінше үлкен қайтарым үшін бөліп, өз командасын сол мақсатқа жету жолында ұстауы керек. Дұрыс дағдылары бар адамдар үшін бұл мансап активтерді басқарудағы ерекше мүмкіндік ретінде көрінеді.