Ипотека бойынша жылжымайтын мүлік салуға арналған канал (REMIC)

Жылжымайтын мүлікке арналған ипотекалық несие (REMIC) дегеніміз не?

Жылжымайтын мүлікке арналған ипотекалық инвестициялау арнасы (REMIC) термині  арнайы мақсаттағы көлік құралын (SPV) немесе ипотекалық несиелерді біріктіретін және ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды (MBS) шығаратын қарыз құралын білдіреді.

REMIC – бұл эмитенттер мен инвесторларға табыс әкелетін күрделі инвестициялар.Ипотекалық бассейндер, әдетте, транштарға бөлініп , қайта оралып, инвесторларға жеке бағалы қағаздар ретінде сатылады.  REMICs бірнеше түрлі формада болуы мүмкін және әдетте өткізгіш болып саналады.Осылайша, олар тікелей салық салудан босатылады.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Негізгі өнімдер

  • Жылжымайтын мүлікке арналған ипотекалық инвестициялар – бұл ипотекалық несиелерді біріктіру және ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды шығару үшін қолданылатын арнайы мақсаттағы көлік құралы.
  • REMIC-ке алғашқы рет 1986 жылғы салық реформасы туралы заңның қабылдануы рұқсат етілді.
  • Ипотека бойынша жылжымайтын мүлікке арналған су арнасы серіктестік, траст, корпорация немесе қауымдастық ретінде ұйымдастырылуы мүмкін және федералдық салықтардан босатылады.

Ипотека бойынша жылжымайтын мүлікке инвестициялар туралы түсінік (REMIC)

Жылжымайтын мүлікке арналған ипотекалық инвестициялар (REMICs) бірінші рет 1986 жылы қабылданған Салық реформасы туралы заңмен рұқсат етілді.Олар коммерциялық және тұрғын үй ипотекаларын сенімді түрде ұстайды және инвесторларға осы секьюритилендірілген ипотека бойынша мүдделер береді.Олар тәуекелге қарсы инвесторлар үшін қауіпсіз нұсқа болып саналады.

REMICs кепілдік берілген ипотекалық міндеттемелер (CMO)сияқты жеке ипотеканы тәуекел мен өтеу мерзіміне негізделген бассейндерге біріктіреді.Содан кейін олар облигацияларға немесе басқа бағалы қағаздарға бөлінеді, содан кейін олар инвесторларға сатылады.  Содан кейін бұл бағалы қағаздар ипотеканың екінші нарығында саудаланады.

Жылжымайтын мүлікке арналған ипотекалық инвестициялардың салаларының ең танымал эмитенттерінің қатарынаФанни Мэй мен Фредди Мак кіреді.  Бұл компанияларды федералды үкімет қолдайды.Олар іс жүзінде ипотека рәсімдемесе де, екінші нарықтағы басқа несие берушілер берген үй несиелеріне кепілдік береді. REMIC басқа эмитенттеріне ипотекалық несие берушілер мен сақтандыру компаниялары, сонымен қатар жинақ мекемелері кіреді.

Маңызды

Фанни Мэй мен Фредди Мак – REMIC шығарылымдарының ең көрнекті шығарушылары.

REMIC серіктестіктер, трестер, корпорациялар немесе қауымдастықтарретінде ұйымдастырылуы мүмкінжәне федералдық салықтан босатылатын ұйымдар болып табылады.Бұл бағалы қағаздарға иелік ететін инвесторларға, әлі күнге дейін жеке табыс салығы салынады.  Салық заңнамасы REMIC-тің ипотекалық несиелеріне өзгертулер енгізуіне жол бермеді.Осылайша, егер оның қорындағы несие басқа несиеге ауыстырылса, ұйым салықтан босатылған мәртебесінен айырылуы мүмкін.Себебі федералды ережелер белгілі бір пулдағы несиелерді үнемі талап етеді.Басқаша айтқанда, несиелерді айтарлықтай өзгертуге немесе жаңа шарттармен әртүрлі несиелерге айырбастауға болмайды.

Ерекше мәселелер

REMIC құрылымын және салықтан босатылған мәртебесін қорғау үшін бірнеше өзгерістер ұсынылды немесе енгізілді.

«Жылжымайтын мүлікке ипотека бойынша инвестициялық арнаны жақсарту туралы» Заң

Конгресс 2009жылы REMICs секьюритирленген коммерциялық жылжымайтын мүлік несиелерінеқойылатын шектеулерді жеңілдету үшін жылжымайтын мүлікке ипотекалық инвестициялардың арналарын жақсарту туралы Заңенгізді.Коммерциялық несиелері бар проблемалы жылжымайтын мүлік иелері өздерінің активтеріне өзгертулер енгізе алмады, өйткені олардың жоспарларынесиені қамтамасыз еткен кепілдің құнын өзгертеді.

Ұсынылып отырған заңREMICs секьюритирленген коммерциялық несиелері бар жылжымайтын мүлік иелерінеолардың қасиеттерін нарық үшін тартымды ету үшін жақсартулар мен жақсартулар жасауға мүмкіндік береді.Заңнамаға осындай шарттар бойынша мүлікті өзгерту ішкі кірістер қызметі (IRS)белгілеген тыйым салынған операциялар ретінде қаралмайтындығы туралы декларация енгізілді.

REMIC-ке деген қызығушылық тұрақты пайыздар ретінде қарастырылатын болады және жылжымайтын мүлікке өзгертулер енгізу арқылы алынған кірістер білікті ипотека арқылы алынған сияқты жүзеге асырылатын болады.

Заң банк, тұрғын үй және қала істері комитетіне жіберілді, бірақ одан әрі қозғалған жоқ.

COVID-19 пандемиясы

Федералдық үкімет COVID-19 пандемиясының салдарынан қиыншылықтардан зардап шегетін коммерциялық және тұрғын үй несиелері бар адамдарға жеңілдік жасады.Төлемдерді жүзеге асыра алмаған үй иелеріне, ең алдымен, экс-президент Дональд Трамп 2020 жылы қол қойғанКоронавирустық көмек, жеңілдік және экономикалық қауіпсіздік (CARES) туралы заңға сәйкес, содан кейін Байден әкімшілігі ережелерді ұзартқанда қайтаданшыдамдылықтанытты.7

Рельеф ақыры осы несиелердің құрылымын өзгертетіндіктен, бұл REMIC-дің құрылымына да әсер етуі мүмкін.Сондықтан, IRS бұл қарыздар осы төтенше шараларды пайдаланған жағдайда, осы салымдар мен олардың эмитенттері кез-келген салық салдарларынан қауіпсіз болуын қамтамасыз етті.

Ипотека бойынша жылжымайтын мүлік салуға арналған кепілдеме (REMIC) және кепілдендірілген ипотекалық міндеттеме (CMO)

Өнеркәсіп әдетте REMIC-ді CMOS деп санайды. Бұл біріктірілген және инвесторларға инвестиция ретінде сатылатын ипотекалық несиелер сериясы. Бірақ екеуінің арасында кейбір айырмашылықтар бар.

CMOs REMICs-да бар, бірақ CMO-ларсалықтық және заңды  мақсаттарүшін жеке заңды тұлға болып табылады . REMIC, керісінше, федералдық салықтан босатылады.Бұл тек инвесторлардың корпоративті деңгейдегі негізгі ипотекадан алатын кірісіне байланысты.Инвесторларға жасалған және төленген кез-келген кіріске REMIC ұсынған кезде 1066 нысанын қолданып салық салынады.

Жылжымайтын мүлікке арналған ипотекалық инвестициялар (REMIC) және жылжымайтын мүлікке инвестициялар сенімі (REIT)

REMIC-тер де, жылжымайтын мүлікке инвестициялау тресттері де (REIT) жылжымайтын мүлікке қандай-да бір түрде инвестиция салады, бірақ олар әр түрлі. REMIC ипотекалық несиелерді біріктіріп, оларды инвесторларға инвестиция ретінде сатқан кезде, РЕИТ мүлдем басқа ойын.

РЕИТ – бұлкірістер әкелетін жылжымайтын мүлік портфолиосына иелік ететін және жұмыс істейтін компаниялар, мысалы, кеңсе және сауда үй-жайлары, кондоминиумдар және аралас пайдалану объектілері.Инвесторлар акциялар сияқты биржаларда сатылатын РЕИТ-тегі акцияларды сатып ала алады.Компаниялар жылжымайтын мүлік объектілерін жалға алады немесе жалға береді, содан кейін кіріс инвесторларға дивиденд ретінде төленеді.

REMIC сияқты, бірақ REIT-ке салық салынбайды.Бірақ инвесторлар осы инвестициялардан түскен кез-келген кірісті жылдық салық декларациялары туралы хабарлауы керек, демек, олар өздерінің салық ставкалары бойынша салық салынады.