Теріс капитал
Теріс капитал дегеніміз не?
Теріс капитал меншікті жылжымайтын мүліктің құны осы мүлікті сатып алу үшін пайдаланылған ипотека бойынша өтелмеген қалдықтан төмен болған кезде пайда болады. Теріс капитал меншіктің жай нарықтық құнын алу және ипотека бойынша қалған соманы шегеру арқылы ғана есептеледі.
негізгі өнімдер
- Теріс меншікті капитал жылжымайтын мүліктің құны осы мүлікті сатып алу үшін пайдаланылған ипотека бойынша өтелмеген сальдодан төмен болған кезде пайда болады.
- Теріс меншікті ауызекі тілде «су астында болу» деп атайды.
- Теріс теңдік көбінесе тұрғын үй көпіршігінің жарылуымен, рецессиямен немесе депрессиямен – жылжымайтын мүлік құнының төмендеуіне әкелетін кез-келген нәтижеге әкеледі.
Теріс капитал қалай жұмыс істейді
Теріс меншікті капиталы түсіну үшін, біз алдымен «оң капитал» түсіну керек немесе, керісінше, әдетте, аталады ретінде үй капиталдағы.
Үйдегі меншік капиталы – үй иесінің өз үйіне деген қызығушылығының мәні. Бұл жылжымайтын мүліктің ағымдағы нарықтық құны, осы мүлікке салынған кез-келген кепіл немесе ауыртпалықты алып тастайды. Бұл құндылық уақыт бойынша өзгеріп отырады, өйткені төлемдер ипотека бойынша төленеді және нарықтық қатынастар осы мүліктің ағымдағы құнын ойнайды.
Егер үйдің бір бөлігі немесе барлығы ипотека арқылы сатып алынса, несиелік ұйым несие бойынша міндеттеме орындалғанға дейін үйге қызығушылық танытады. Үйдің меншікті капиталы – бұл меншік иесінің еркін және анық иеленетін үйдің ағымдағы құнының бөлігі.
Үйдегі меншікті жылжымайтын мүлікті алғашқы сатып алу кезінде немесе ипотека төлемдерімен төлеу арқылы да жинауға болады, өйткені бұл төлемнің келісімшарт бөлігі негізгі борыштың төленбеген сомасын қайтаруға тағайындалады. Меншік иелері жылжымайтын мүлік құнының жоғарылауынан пайда көре алады, өйткені бұл олардың меншікті капиталының өсуіне әкеледі.
Керісінше болған кезде – үйдің ағымдағы нарықтық құны меншік иесінің ипотека бойынша қарызының мөлшерін төмендеткен кезде – бұл меншік иесі үйде теріс меншікті капитал ретінде жіктеледі. Теріс меншікті капиталды сату сатушының алдында қарызға айналады, өйткені олар берілген несиелік ұйымның алдында кепілге қойылған ипотека мен үйді сату арасындағы айырмашылық үшін жауап беретін болады.
Теріс меншіктің экономикалық салдары
Теріс меншіктің болуы үй иесі ипотека арқылы үй сатып алғанда, тұрғын үй көпіршігінің құлдырауына, рецессияға немесе депрессияға – жылжымайтын мүлік құнының төмендеуіне әкелетін кез келген жағдайға дейін болуы мүмкін. Мысалы, сатып алушы $ 400,000 ипотека арқылы $ 400,000 сатып алуды қаржыландырды деп айтыңыз. Егер келесі жылы осы үйдің нарықтық құны 275000 долларға дейін құлдыраса, меншік иесі үйде теріс капиталға ие болады, өйткені мүлікке салынған ипотека қазіргі нарықта сатылатыннан 75000 долларға артық.
Маңызды
Егер жылжымайтын мүлік жаргонымен, егер ипотека бойынша қалған доллардың мөлшері үйдің құнынан көп болса, онда мүлік, ипотека және үй иесі су астында болады деп айтылады.
Су астындағы ипотека 2007-2008 жылдардағы қаржы дағдарысы кезіндегі үй иелері үшін кең таралған проблема болды, бұл, басқалармен қатар, тұрғын үй бағасының айтарлықтай дефляциясына ұшырады. Ұлы рецессияның келесі басталуы дәлелдегендей, тұрғын үй нарығында жағымсыз капиталдың кең етек алған эпидемиясы жалпы экономикаға айтарлықтай әсер етуі мүмкін. Теріс меншікті меншік иелері өз үйлерін сатудан болатын шығындарға байланысты басқа аудандарда немесе штаттарда жұмыспен белсенді айналысу қиынға соқты.
Ерекше мәселелер
Теріс меншікті капиталды ипотекалық капиталды алып тастаумен (MEW) шатастыруға болмайды, бұл меншікті капиталды үйдің құнынан мүліктің нарықтық құнына қарсы несие қолдану арқылы алып тастау. Ипотекалық капиталдан шығу жылжымайтын мүліктің нақты құнын оған қатысты жаңа міндеттемелердің санына азайтады – бірақ бұл меншік иесі капиталды ескере отырып қызылға кетті дегенді білдірмейді.