NAV REIT құндылығын бағалаудың ең жақсы тәсілі ме?
Таза активтерінің құны (NAV) а мәні бағалау кезінде пайдалану үшін үздік метрикалар бірі болып табылады жылжымайтын мүлік инвестициялық сенім (REIT). РЕЙТ – бұл тек жылжымайтын мүлік акцияларына, жылжымайтын мүлікке немесе ипотекаға инвестиция салатын қарапайым акциялар сияқты сатылатын бағалы қағаз. REIT-тің негізгі қызметі кірістер әкелетін қасиеттер кластерін басқару болып табылады. Заң бойынша, REIT кірісінің көп бөлігі дивиденд ретінде бөлінеді. Ішкі кірістер қызметі (IRS) жылжымайтын мүлік компаниясын салық салынатын пайданың 90% -ын дивиденд ретінде бөлген жағдайда РЕИТ деп таниды. Осы ережені орындау компанияға корпоративтік табыс салығы бойынша кез-келген жауапкершілікті болдырмауға мүмкіндік береді.
Негізгі өнімдер
- Жылжымайтын мүлікке инвестициялардың сенімділігін (РЕС) талдаудың ең жақсы әдістерінің бірі – таза актив құнымен (NAV).
- NAV баға мен кітаптың басқа коэффициенттерінің орнына қолданылады.
- NAV нарықтық құнын алу және ипотекалық міндеттемелер сияқты кез-келген қарыздарды алып тастау арқылы REIT акцияларының нақты құнын анықтауға тырысады.
АЖЖ түрлері
РЕИТ-тің әр түрлі типтері бар, бірақ олардың көпшілігі негізгі құралдарға бағытталған меншікті капиталдың рейтингі болып табылады. Бұл РЭТ-тер, әдетте, кеңсе ғимараттары, пәтерлер немесе сауда орталықтары сияқты белгілі бір құрылыс түрлеріне ие. Акцияларға арналған РЕИТ үшін олар ашық түрде сатылуы мүмкін, мысалы, Нью-Йорк қор биржасындағы сауда-саттық, немесе ашық, бірақ сатылмайды. Сондай-ақ, жеке ЖСБ бар. Ақырында, бірақ ипотекалық РЕИТ (mREITs) бар, олар
Ипотекалық РЕИТ (mREITS) кірістер әкелетін жылжымайтын мүлікті қаржыландыруды ипотека және ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды сатып алу немесе бастау немесе осы инвестициялар бойынша пайыздардан табыс алу арқылы қамтамасыз етеді.
NAV артықшылықтары
NAV – бұл REIT-ті бағалау кезінде қолдануға болатын құнды көрсеткіш. Кітап құны және кітапқа баға сияқты ұқсас коэффициенттер REIT-ке қолданылған кезде өте сенімсіз болып танылды. NAV пайдалану – бұл REIT холдингтері үшін нарықтық құнын нақты бағалауды ұсынудың пайдасына баланстық құнды айналып өтуге тырысу.
NAV есептеу үшін талдаушы REIT активтерінің субъективті бағасын жасайды. Мұның бір тәсілі – операциялық кірісті нарықтық мөлшерлеме негізінде капиталдандыру. А қақпағы деңгейі осы нарық үшін анықталады және нәтижесінде сомасы нарықтық құны болып табылатын, қасиеттері операциялық кіріс бөлуге үшін пайдаланылады. Кез келген ипотекалық міндеттемелерді алып тастағандағы нарықтық құн NAV береді. Акцияға NAV беру үшін жалпы NAV орналастырылған акциялар бойынша бөлінуі мүмкін.
Мысалы, баланстық құн амортизацияны шегергендегі сатып алу бағасы ретінде есептеледі. Егер жылжымайтын мүлік 100000 долларға сатып алынып, амортизация жылына 10 000 АҚШ долларын құраса. Бес жылдың соңында жинақталған амортизация $ 50,000 құрайды. Осылайша, баланстық құндылық тұрғысынан жылжымайтын мүлік $ 50,000 (100,000 – $ 50,000) бағаланады. Бірақ, шын мәнінде, бұл жылжымайтын мүліктің нақты құны емес. Осылайша, NAV нарықтық құнын ескереді және қарыздарды азайтады.
Төменгі сызық
NAV REIT-ті талдау кезінде қолдануға болатын жақсы көрсеткіш болса да, ол аналитик REIT-тің әрбір жеке холдингін бағалауды аяқтаумен қатар жақсы. Активтердің нарықтық құнын есептеу бүкіл РЕИТ үшін нақты NAV-ға жету үшін мұқият жасалуы керек.