Жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың маңызды факторлары
Жылжымайтын мүліктен не іздеу керек? Орналасу әрдайым басты назарда болғанымен, инвестицияның сізге сәйкес келетіндігін анықтауға көмектесетін көптеген басқа факторлар бар. Міне, сіз жылжымайтын мүлік нарығына инвестиция салуды жоспарласаңыз, ескеру керек бірнеше маңызды нәрсеге назар аударыңыз.
1. Меншіктің орналасқан жері
Неге маңызды?
«Орналасқан жері, орналасқан жері» деген нақыл сөз әлі күнге дейін патша болып табылады және жылжымайтын мүлікке инвестиция салуда рентабельділіктің маңызды факторы болып қала береді. Жақындығы ыңғайлы, көрнекті тұрғын жылжымайтын мүлік бағалау ішіне, жасыл кеңістік, сахналық көріністер, және көршілес күй факторы. Коммерциялық меншікті бағалауда базарларға, қоймаларға, көлік тораптарына, автомобиль жолдарына және салықтан босатылған аймақтарға жақын болу маңызды рөл атқарады.
Не іздеу керек
Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасуын қарастырған кезде кілт – бұл инвестициялық кезең ішінде аумақтың қалай дамитынын болжайтын орта-ұзақ мерзімді көзқарас. Мысалы, тұрғын үйдің артындағы бүгінгі бейбіт ашық жер бір кездері оның құндылығын төмендетіп, шулы өндіріс орнына айналуы мүмкін. Инвестициялауды жоспарлап отырған жақын аудандардың меншігі мен мақсатты пайдаланылуын мұқият қарап шығыңыз.
Сіз қарастырып отырған мүліктің маңында қандай перспективалар бар екендігі туралы ақпарат жинаудың бір әдісі – қалалық әкімдікке немесе аймақтарға бөлу мен қала жоспарлауға жауапты басқа мемлекеттік органдарға хабарласу. Бұл сізге ұзақ мерзімді жоспарлауға қол жеткізуге мүмкіндік береді және жылжымайтын мүлік жоспарына қаншалықты қолайлы немесе қолайсыз болатындығын анықтайды.
2. Мүлікті бағалау
Неге маңызды?
Мүлікті бағалау сатып алу, листинг бағасы, инвестицияларды талдау, сақтандыру және салық салу кезінде қаржыландыру үшін маңызды – олардың барлығы жылжымайтын мүлікті бағалауға байланысты.
Не іздеу керек
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың кеңінен қолданылатын әдістеріне мыналар жатады:
- Сатуды салыстыру тәсілі : сипаттамалары ұқсас қасиеттерді жақында салыстырмалы сату – ең кең таралған және жаңа және ескі қасиеттерге жарамды
- Шығындық тәсіл : жер мен құрылыстың құны, амортизацияны алып тастағанда – жаңа құрылысқа жарамды
- Табыс тәсілі : ақшалай қаражаттардың күтілетін ағынына негізделген – жалға алуға жарамды
3. Инвестициялық мақсат және инвестиция көкжиегі
Неге маңызды?
Өтімділіктің төмендігін және жылжымайтын мүлікке жоғары құнды инвестицияларды ескере отырып, мақсаттың айқын болмауы күтпеген нәтижелерге әкелуі мүмкін, соның ішінде қаржылық қиындықтар, әсіресе инвестиция кепілге қойылған болса.
Не іздеу керек
Төмендегі санаттардың қайсысы сіздің мақсатыңызға сәйкес келетінін анықтап, соған сәйкес жоспарлаңыз:
- Сатып алу және өзін-өзі пайдалану. Мұнда сіз жалдау ақысын үнемдейсіз және өзін-өзі пайдалану артықшылығына ие боласыз, сонымен бірге құнды бағалауға қол жеткізесіз.
- Сатып алыңыз және жалға беріңіз. Бұл тұрақты табыс пен ұзақ мерзімді құнды бағалауды ұсынады. Алайда, үй иесі болу үшін темперамент мүмкін даулар мен құқықтық мәселелерді шешу, жалға алушыларды басқару, жөндеу жұмыстарын жүргізу және т.б.
- Сатып алу және сату (қысқа мерзімді). Әдетте бұл тез, кіші және орташа пайдаға арналған – типтік мүлік салынуда және аяқталғаннан кейін пайдаға сатылады.
- Сатып алу және сату (ұзақ мерзімді). Әдетте бұл ұзақ уақыт бойына ішкі өзіндік құнды жоғарылатуға бағытталған. Бұл комплиментті ұзақ мерзімді мақсаттардың баламаларын ұсынады, мысалы, зейнетке шығу.
4. Күтілетін ақша ағындары және пайда алу мүмкіндіктері
Неге маңызды?
Ақша қаражаттарының қозғалысы шығындардан кейін қанша ақша қалатындығын білдіреді. Ақша қаражаттарының оң ағыны инвестициялық жылжымайтын мүлік объектісінің кірістілігінің жақсы факторы болып табылады.
Не іздеу керек
Пайда мен шығыстың келесі режимдеріне болжам жасаңыз:
- Жалгерлік кірістен күтілетін ақша ағыны ( инфляция жалға берушіге жалға берушілерге пайдасын тигізеді)
- Ұзақ мерзімді бағалардың өсуіне байланысты ішкі мәннің күтілетін өсуі.
- Амортизацияның артықшылықтары (және бар салық жеңілдіктері)
- Жақсы бағаны алу үшін сатуға дейін жаңартудың шығындар мен тиімділік талдауы
- Ипотекалық несиелер бойынша шығындар мен пайданы талдау құнның өсуіне қарсы
5. Левереджмен мұқият болыңыз
Неге маңызды?
Несиелер ыңғайлы, бірақ олар үлкен шығындарға әкелуі мүмкін. Сіз болашақ табысыңызды көптеген жылдар бойына таралған пайыздар есебінен коммуналдық қызмет алу үшін міндеттейсіз. Мұндай сипаттағы несиелермен қалай жұмыс істеу керектігін және қарыздың көп мөлшерін болдырмауды немесе олар левередж деп атайтын нәрсені білгеніңізге сенімді болыңыз. Нарықтағы қолайсыз жағдайлар кезінде тіпті жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшыларға үлкен левередж шағымданады және қарыздық міндеттемелері жоғары өтімділік тапшылығы жылжымайтын мүлік жобаларын бұзуы мүмкін.
Не іздеу керек
Сіздің ағымдағы және күтілетін болашақ табыстарыңызға байланысты келесілерді ескеріңіз:
- Сіздің жағдайыңызға сәйкес келетін ипотека түрін шешіңіз – тұрақты, реттелетін ставка (ARM), тек пайыздық мөлшерлемемен, нөлдік бастапқы төлеммен және т.б. әрқайсысы мұқият. Мысалы, ARM капитал нарығының күшімен кез-келген уақытта өзгеруі мүмкін ипотека мөлшерлемелерін қамтиды және қарыз алушы несие мерзімі ішінде кез-келген ставка өзгерісін қабылдауы керек.
- Ипотекалық несие берушінің талаптары, шарттары және басқа төлемдері туралы біліңіз.
- Төмен пайыздық мөлшерлемені және жақсы шарттарды табу үшін дүкен аралаңыз.
6. Жаңа құрылыс және қолданыстағы мүлік
Неге маңызды?
Жаңа құрылыс, әдетте, тартымды баға, теңшеу мүмкіндігі және заманауи ыңғайлылықты ұсынады. Тәуекелдерге кешігу, шығындардың жоғарылауы және жаңадан дамыған маңайдағы белгісіз жағдайлар жатады.
Қолданыстағы қасиеттер ыңғайлылықты, жылдам қол жетімділікті, белгіленген жетілдірулерді (коммуналдық қызметтер, көгалдандыру және т.б.) ұсынады, және көптеген жағдайларда шығындар аз болады.
Не іздеу керек
Жаңа құрылыс немесе қолданыстағы мүлік туралы шешім қабылдағанда бірнеше маңызды нәрсені табуға болады:
- Өткен жобаларға шолу жасап, құрылыс компаниясының жаңа инвестицияларға деген беделін зерттеңіз.
- Жылжымайтын мүлік актілерін, жақында жүргізілген сауалнамаларды және бар объектілерді бағалау туралы есептерді қарастырыңыз.
- Техникалық қызмет көрсетудің ай сайынғы шығындарын, төленбеген төлемдер мен салықтарды ескеріңіз. Мұндай шығындар сіздің ақша ағымыңызға қатты әсер етуі мүмкін.
- Жалға берілген мүлікке ақша салған кезде, жылжымайтын мүліктің ренталық бақылаулы, рента тұрақтандырылған немесе еркін нарық екендігін анықтаңыз. Жалдау мерзімі аяқталуға жақын ба? Болып табылады жаңарту опциялары клиентіңізге қолайлы? Жиһаз кімге тиесілі?
- Сатуға қосылатын заттарды (жиһаз, қондырғы және жабдық) сапаны тексеріңіз.
7. Жылжымайтын мүлікке жанама инвестициялар
Неге маңызды?
Ұзақ мерзімді горизонт бойынша физикалық қасиеттерді басқару бәріне бірдей келе бермейді. Жылжымайтын мүлік секторына жанама түрде инвестициялауға мүмкіндік беретін баламалар бар.
Не іздеу керек
Жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың басқа әдістерін қарастырыңыз:
- Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық трестер (РЕИТ)
- Жылжымайтын мүлік компаниясының акциялары
- Жылжымайтын мүлік секторына бағытталған инвестициялық қорлар және ETF
- Ипотекалық облигациялар
- Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар (MBS)
8. Сіздің несиелік ұпайыңыз
Неге маңызды?
Сіздің несиелік ұпайыңыз сіздің ипотека алу қабілетіңізге әсер етеді және несие беруші ұсынатын шарттарға әсер етеді. Егер сізде несие ұпайы жоғары болса, сізге уақыт өте келе айтарлықтай үнемдеуге мүмкіндік беретін жақсы шарттар ұсынылуы мүмкін.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.
Не іздеу керек
800-ден жоғары ұпайлар керемет болып саналады және сізге ең жақсы ипотека алуға мүмкіндік береді. Қажет болса, несиелік балды жақсарту бойынша жұмыс жасаңыз :
- Төлемдерді уақытында төлеңіз – автоматты төлемдер немесе еске салғыштар орнатыңыз
- Қарызды төлеңіз
- Несиені 30% -дан аспайтын мөлшерде пайдалануды мақсат етіңіз
- Пайдаланылмаған несиелік карталарды жаппаңыз, егер сіз жылдық төлемдер жасамасаңыз ғана
- Жаңа несие бойынша сұраныстарды және «қиын» сұраныстарды шектеңіз
- Сіздің несиелік есебіңізді және даулардың дұрыс еместігін қарап шығыңыз
9. Жалпы жылжымайтын мүлік нарығы
Неге маңызды?
Инвестициялардың басқа түрлері сияқты, төмен сатып алып, жоғары сатқан жақсы. Жылжымайтын мүлік нарықтары өзгеріп отырады, тенденциялар туралы білген тиімді. Мүмкіндігінше қаржыландыру шығындарын төмендету үшін ипотека мөлшерлемелеріне де назар аударған жөн.
Не іздеу керек
Трендтер мен статистикадан хабардар болып отырыңыз:
- Үй бағасы және үйді сату (жалпы және қалаған нарықта)
- Жаңа құрылыс
- Мүлікті түгендеу
- Ипотека мөлшерлемелері
- Флипинг әрекеті
- Тәркілеу
Төменгі сызық
Жылжымайтын мүлік портфолионы әртараптандыруға көмектеседі. Жалпы, жылжымайтын мүлік төмен бар корреляция қоры төмен болған кезде, сондықтан сынып, жылжымайтын мүлік дейін жиі басқа да ірі актив бар. Жылжымайтын мүлікке салынатын инвестиция сонымен қатар тұрақты ақша ағыны, айтарлықтай қымбатшылық, салықтық артықшылықтар және бәсекеге қабілетті тәуекелге негізделген кірістерді қамтамасыз ете алады, бұл оны сенімді инвестиция етеді.
Әрине, кез-келген инвестиция сияқты, жылжымайтын мүлікке ақша салудан бұрын, мысалы, келтірілген факторлар сияқты белгілі бір факторларды ескеру маңызды – сіз жеке меншікке, РЕИТ-ке немесе басқа нәрсеге таңдау жасайсыз ба.