Неліктен менің ипотекалық төлемдерімнің көп бөлігі пайыз түрінде басталады?

Бір сомасы ипотекалық төлеу қызығушылық және негізгі борышты өтеу аралас тұрады. Ипотека мерзімі ішінде негізгі қарызға пайыздық үлес өзгереді.

Бастапқыда үй иесінің төлемі бірінші кезекте пайыздық мөлшерлеме болады, оған негізгі қарыздың аз мөлшері қосылады. Ипотека мерзімі аяқталған кезде төлемнің негізгі бөлігі көбейіп, пайыздық бөлігі азаяды. Себебі есептелген сыйақы негізгі қарыздың өтелуіне қарай азаятын ипотеканың ағымдағы өтелмеген қалдықтарына негізделеді. Ипотеканың негізгі қарызы неғұрлым аз болса, соғұрлым аз пайыз алынады.

Мысалы, жыл сайынғы пайыздық мөлшерлемесі 100 000 доллар және 24 жылға дейінгі мерзімге қарапайым ипотеканы алыңыз. Ипотека үшін жылдық төлем – 6 558,68 доллар. Бірінші төлемге 4000 доллар (100000 х 4%) пайыздық төлем және 2558,68 (6 558,68 – 4 000 доллар) негізгі қарызды өтеу кіреді. Бұл төлемнен кейінгі өтелмеген ипотека қалдығы – 97 441,32 доллар (100 000 – 2558,68 доллар).

Келесі төлем біріншіге тең болады, 6558,68 доллар, бірақ енді оның негізгі қарызға деген қызығушылығы басқа болады. Екінші төлем үшін сыйақы 3 897,65 долларды ($ 97,441,32 х 4%) құрайды, ал негізгі төлем алдын-ала төлем – 2661,03 долларды (6 558,68 – 3 897,65 доллар) құрайды.

Екінші төлемнің негізгі бөлігі біріншіден 100 долларға артық. Бұл жүреді себебі, үй иелеріне негізгі сомасына-қысқарту бағытында оны-мен ақша төледі жаңа пайыздық төлем есептеледі төменгі негiзгi сомасы бойынша. Ипотека мерзімі аяқталғанға дейін төлемдер бірінші кезекте негізгі төлемдер болады.

Бұл дәстүрлі қарапайым ванильді несиені пайдаланудың негізгі мысалы. Экзотикалық ипотека арқылы үй иелері ай сайынғы ипотека төлемдерін таңдай алады. 

Ипотекалық несиелер қалай төленеді

Сыйақы бөлігі ай сайын азайғанымен, ипотека төлемдерінің өзі уақыт өте келе азаймайды. Несие мерзімі ішінде толық амортизацияланған негізгі қалдыққа көбірек ақша түседі. Нәтижесінде, жылдар өткен сайын үй иесінің төлемінің көп бөлігі негізгі қарызға кетеді, үй иесінің меншікті капиталды құру тұрақты ипотеканың 30 жылы ішінде үй иесі меншікті капиталын бір және екінші жылдардағы төлемдермен салыстырғанда әр төлем сайын көбейте түседі.

Төлемдерді азайту

Алайда, ипотекалық төлемдер төмендеуі мүмкін кейбір нақты жағдайлар бар. 

Ан реттелетін-бағамы ипотекалық (ARM) ұзақ уақыт бойы төлемдер азайту мүмкін. Ипотеканың бұл түрімен пайыздық мөлшерлеме несие нарығында несие берушінің шығынын көрсететін индекс негізінде өзгеріп отырады. Егер несие кезінде ставка ставкасы төмендесе, ARM бойынша төлемдер төмендеуі мүмкін. Алайда, ARM төлемдерді көбейтуге тең әлеуетке ие, кейде айтарлықтай. Несиелік құжаттарда сыйақы мөлшерлемесі жыл сайын қаншалықты артуы мүмкін екендігі, сондай-ақ оның барлық несие мерзімінде жоғарылауы мүмкін екендігі көрсетілген.

Несиенің алғашқы жылдарында ипотекалық сақтандыруды төлеуге міндетті қарыз алушы ипотека төлемінің уақыт өткен сайын төмендеуін көруі мүмкін. Ипотекалық ұйымдардың көпшілігі несиелерді сатып алу бағасынан немесе үй құнынан 80% -бен алады, қайсысы аз болса, ал қарыз алушы қалған 20% -ын бастапқы жарна ретінде ұсынады деп күтілуде.

Бұл несие құнына қатынасы [LTV] несие берушіні қорғауға арналған, егер үй құны түсіп кетсе және қарыз алушы үйдің құнынан артық болса. Кейбір жағдайларда, несие берушілер үй иелеріне сатып алу бағасының 80% -дан астамын алуға мүмкіндік береді, бірақ несие берушілер мәміле шеңберінде ипотекалық сақтандыруды талап етеді. Бұл сақтандыру несие берушіні қорғайды, егер ол несие балансынан аз болатын мүлікті тәркілеуге мәжбүр болса. Қарыз алушы сақтандыру сыйлықақыларын ай сайынғы ипотека төлемінің бөлігі ретінде төлейді.

Қарыз алушының несие балансы үй құнының белгілі бір пайызына дейін төмендегеннен кейін – әдетте 78% – қарыз алушы несие берушіге ипотекалық сақтандырудан бас тарту туралы өтініш жасай алады. Қарыз алушы сәтті болды деп есептесек, ипотека төлемі несиенің қалған бөлігінде азаяды, өйткені ол енді ипотекалық сақтандыру сыйлықақысын қамтымайды.