Қаржы энциклопедиясы

MBS-мен ипотекалық қарыздан пайда

Нью-Йорктің Федералды резервтік банкінің мәліметтері бойынша, ипотека бойынша сальдо 2018 жылдың екінші тоқсанында үй қарыздарының ең үлкен құрамын құрады. 30 маусымдағы жағдай бойынша тұтынушылық несиелер бойынша есептерде жалпы сомасы 9 триллион долларға ипотека бойынша қарыз өсіп, Жылдың бірінші тоқсанынан бастап 60 млрд. Ипотекалық несие ставкалары өседі деп болжанғанымен, тұрғын үйге деген сұраныс жұмыссыздық деңгейімен қатар ипотека нарығын одан әрі дамыта алады. Демек, бұл қарыз алу мерзімі кеңейеді. Бұл жағдай ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды (МБҚ) пайдалана отырып, осы қарыздың бір бөлігіне ие бола алатын зейінді инвесторларға мүмкіндік туғызады.

Бұл активтер 2008 жылғы қаржылық дағдарыста маңызды рөл ойнағанын ұмытпаңыз. Банктер ипотекалық несиелендірудегі көптеген шектеулерді алып тастады, кейбіреулері тіпті ақшаны түсірмей, үйдегі несиелерді толығымен қаржыландырды. Бірақ жаңа үй иелерінің негізгі бөлігі төлемдерді төлей алмады, бұл несие берушілерге кедергі болмады. Олар несиелерді орап, оларды инвесторларға сату арқылы ақша таба алды. Бұл өз кезегінде көпіршікті тудырды, нәтижесінде 2007 жылы жарылып кетті. Лиман Бразерске ұнамсыз әсер етіліп, банктің құлдырауына алып келді, содан кейін бүкіл әлемдік экономикада соққы толқындары пайда болды.

Сонымен, сіз осы активтерге инвестиция жасай аласыз ба? Бұл мақалада біз сізге басқа тұрақты кірісті активтерді толықтыру үшін MBS-ді қалай пайдалануға болатындығын көрсетеміз.

Негізгі өнімдер

  • Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар (МБҚ) – бұл жеке ипотеканы бірыңғай бағалы қағазға біріктіретін тұрақты табыс құралдары.
  • MBS жылжымайтын мүлік тәуекелін әртараптандырғанымен, олар сондай-ақ өте қауіпті және ішінара 2008 жылғы қаржы дағдарысы мен ипотека нарығының құлдырауына жауапты болды.
  • Содан бері адамдар MBS-тің жеке ұсыныстарын тексере бастады және пайдалы бағалы қағаздарды анықтай алды.
  • Жеке инвесторлар үшін MBS-ке қол жеткізу қиын, бірақ оны жанама түрде MBS-ге инвестиция жасайтын инвестициялық қорлар арқылы алуға мүмкіндігі бар.

Олардың қалыптасуы

Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар – бұл банктен, ипотекалық компаниялардан, несиелік серіктестіктерден және басқа қаржы институттарынан сатып алынған, содан кейін үкіметтік, квазимемлекеттік немесе жеке тұлға бассейндерге жинайтын қарыздық міндеттемелер. Содан кейін бұл ұйымдар құнды қағаздарды инвесторларға сатады. Бұл процесс төменде көрсетілген:

  1. Жылжымайтын мүлікті сатып алушылар қаржы институттарынан қарыз алады
  2. Қаржы институттары МБС субъектілеріне ипотека сатады.
  3. MBS субъектілері ипотекалық бассейндер құрып, ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар шығарады.
  4. Жеке тұлғалар MBS бассейндеріне ақша салады.

MBS типтері

МБС екі типке бөлінеді. Өткізу немесе қатысу сертификаты ипотека пулын тікелей иелену білдіреді. Сіз эмитент қарыз алушылардан ай сайынғы төлемдер алып отырғандықтан, сіз бассейнге салынған барлық негізгі және пайыздық төлемдердің пропорционалды үлесін аласыз. Ипотекалық бассейн әдетте бес жылдан 30 жылға дейін өтеледі. Алайда, ақша ағыны қанша ипотека мерзімінен бұрын төленгеніне байланысты айдан-айға өзгеруі мүмкін. Бұл жерде алдын-ала төлем қаупі жатыр. Ағымдағы пайыздық мөлшерлемелер төмендеген кезде, қарыз алушылар несиелерін қайта қаржыландыруы және алдын-ала төлеуі мүмкін. Содан кейін инвесторлар бастапқы, төменгі пайыздық мөлшерлеме жағдайында бастапқы инвестициялары сияқты кірістер табуға тырысуы керек. Керісінше, пайыздық өсім кезінде инвесторлар пайыздық тәуекелге ұшырауы мүмкін. Қарыз алушылар несиелерімен қалады, бұл өсіп жатқан пайыздық орта жағдайында инвесторларды төменгі кірістілікке қалдырады.

MBS-дің екінші түрі –  кепілдендірілген ипотекалық міндеттеме (CMO). Бұл ипотекалық несиенің пулы.

Инвесторлардың алдын-ала төлем жасау тәуекелін төмендетуге арналған бірнеше CMO түрлері бар.Бір жылы дәйекті ақылы КМБ, КМБ эмитенттер деп аталатын сынып сериясынан эмитенттiң облигацияларды ұстаушылар алдындағы қолма-қол ақша ағыны, таратуға болады транштар.Әрбір траншта ипотекамен қамтамасыз етілген, өтеу мерзімі мен ақша ағымының құрылымыұқсас бағалы қағаздар бар.Әр транш CMO ішіндегі басқалардан өзгеше.Мысалы, CMO-да әрқайсысы орта есеппен екі, бес, жеті және 20 жыл болатын ипотекалық несиелермен төрт транш болуы мүмкін.Ипотекалық төлемдер түскен кезде, CMO эмитенті облигация ұстаушыларына әр траншта көрсетілген купондық пайыздық мөлшерлемені төлейді.Жоспарлы және жоспардан тыс негізгі төлемдер бірінші кезекте инвесторларға бірінші траншта түседі.Олар төленгеннен кейін, кейінгі транштағы инвесторлар негізгі төлемдерді алады.Тұжырымдама – алдын-ала төлем тәуекелін бір транштан екінші траншқа ауыстыру.Кейбір CMO-да 50 немесе одан көп тәуелді транш болуы мүмкін.Сондықтан сіз инвестиция жасамас бұрын CMO-дағы басқа транштардың сипаттамаларын түсінуіңіз керек.Транштардың екі түрі бар:

  • PAC транштары инвесторларға алдын-ала төлем жасау тәуекелін азайтуға және ақша қаражаттарының тұрақты ағымын алуға көмектесу үшін батып бара жатқан қор тұжырымдамасын қолданады. А Companion облигациялар ипотекалық ерте төленген ретінде артық негізгі борышты сіңіру үшін құрылады. Содан кейін, екі көзден (ПАК және серіктес облигация) кіріске ие болған кезде инвесторлардың төлемдерді бастапқы өтеу кестесінен артық алуға мүмкіндігі жоғары болады.
  • Z-транштар есептеу облигациялары немесе аккрециялық облигациялар транштары деп те аталады. Барысында есептеу кезең, пайыздар инвесторларға төленбейді. Оның орнына негізгі ставка күрделі мөлшерде өседі. Бұл инвесторлардың купондық төлемдерді облигацияның негізгі балансының үлкендігіне негізделген алады. Сонымен қатар, олар негізгі ипотека бойынша кез-келген негізгі алдын-ала төлемдерді алады. Есептеу кезеңінде есептелген пайыздарға салық салынатын болғандықтан – инвесторлар оны нақты алмаса да –  Z-транштар салық мерзімі кейінге қалдырылған шоттар үшін қолайлы болуы мүмкін.

Банктегі ипотекалық бағалы қағаздар – бұл тек негізгі қарызға (PO) немесе тек пайыздарға (IO) төлейтін МБС. Жолақтар MBS-тен жасалады немесе олар CMO транштары болуы мүмкін.

  • Тек негізгі қарыз (ҚБ): инвесторлар ҚБ үшін өте жеңілдікпен бағаны төлейді және негізгі төлемдерді негізгі ипотека бойынша алады. ПО-ның нарықтық құны ағымдағы пайыздық мөлшерлемелер негізінде кең өзгеруі мүмкін. Сыйақы мөлшерлемесінің төмендеуіне байланысты алдын-ала төлемдер ұлғаюы мүмкін, ал ПО мәні өсуі мүмкін. Екінші жағынан, ағымдағы ставкалар өсіп, алдын-ала төлемдер төмендеген кезде, ПО мәні төмендеуі мүмкін.
  • Тек пайыздар (IO): IO өтелмеген негізгі қарыз сомасына негізделген пайыздарды қатаң түрде төлейді. Ипотекалық несиелер амортизациялаумен және алдын-ала төлемдермен негізгі қарыздың қалдығы азаюына байланысты, ЖК ақша қаражаттарының қозғалысы төмендейді. IO мәні ПО-ға қарама-қарсы өзгереді, өйткені ағымдағы пайыздық мөлшерлемелер төмендеп, алдын-ала төлемдер өскен сайын табыс төмендеуі мүмкін. Ағымдағы пайыздық мөлшерлемелер өскен кезде, инвесторлар көбінесе пайыздық төлемдерді ұзақ уақыт бойы алады, осылайша IO нарықтық құнын арттырады.

Маңызды

Fitch Ratings және басқалары несиелік рейтингтерді, сондай-ақ MBS үшін купон ставкаларын және өтеу күндерін ұсынады.

MBS эмитенттері

Сіз бірнеше түрлі эмитенттерден MBS сатып ала аласыз. Инвестициялық банктер, қаржы институттары және үй салушылар ипотекамен қамтамасыз етілген жеке бағалы қағаздарды шығарады. Олардың несиелік қабілеттілігі мен қауіпсіздігі рейтингі мемлекеттік органдар мен үкімет қаржыландыратын кәсіпорындардың рейтингінен әлдеқайда төмен болуы мүмкін.

Фредди Мак – бұл бүкіл ел бойынша несие берушілерден ипотека сатып алатын, федералды реттелетін, үкімет қаржыландыратын кәсіпорын. Содан кейін оларды инвесторларға әр түрлі формада сатуға болатын бағалы қағаздарға қайта орайды. Фредди Максты АҚШ үкіметі қолдамайды, бірақ корпорация АҚШ қазынасынан қарыз алуға ерекше өкілеттігі бар.

Фанни Мэй – акционерлерге тиесілі, қазіргі уақытта биржадан тыс сауда жасалып жатқан компания. Ол S&P 500-ден 2008 жылы шығарылып, 2010 жылы Нью-Йорк қор биржасының минималды бағалық талаптардан төмен болғаннан кейін шығарылды. Ол үкіметтен қаржыландыруды немесе қолдауды алмайды. Қауіпсіздік туралы айтатын болсақ, Фанни Мэйдің MBS-ін корпорацияның АҚШ-тың үкіметі емес, қаржылық жағдайы қамтамасыз етеді.

Джинни Мэйз – бұл АҚШ үкіметінің толық сенімі мен несиесімен қамтамасыз етілген жалғыз MBS. Олар негізінен Федералды тұрғын үй басқармасы сақтандырған немесе ардагерлер әкімшілігі кепілдендірген несиелерден тұрады. 

Өзара қорлар

Егер сізге ипотека өсімінің өсуінен пайда табу идеясы ұнаса, бірақ MBS-дің барлық түрлерін зерттеуге шамасы келмесе, сіз ипотекалық инвестициялық қорлармен ыңғайлы бола аласыз. Джинни Мэйс сияқты MBS-тің тек бір түріне инвестиция салатын қорлар бар, ал басқалары – басқа мемлекеттік облигациялардың құрамына MBS-дің әртүрлі түрлерін қосатындар бар.

Қарыздарды әртараптандырудан басқа, инвестициялық қорлар басқа МБҚ-да негізгі қарыздың барлық кірістерін қайта инвестициялай алады. Бұл инвесторларға ағымдағы ставкаларға байланысты өзгеретін кірістер алуға мүмкіндік береді және алдын-ала төлемдер мен пайыздық тәуекелдерді азайтады.

Төменгі сызық

MBS федералды үкіметтің қолдауын, ай сайынғы кірісті және белгіленген пайыздық мөлшерлемені ұсына алады. Бірақ минус – бұл мерзім белгісіз болуы мүмкін және олар ағымдағы пайыздық мөлшерлемелер төмендеген кезде басқа облигациялар сияқты құнын өсірмеуі мүмкін. Сонымен қатар, ай сайынғы төлеммен сіздің негізгі қарызыңыздың бір бөлігін қайтарып алуға болатындығын ұмытпаңыз. Демек, өтеу мерзімі аяқталғаннан кейін сізге қайта инвестициялау үшін ешқандай негізгі қаражат қалмауы мүмкін.

 

Ұқсас посттар: