Қаржы салуды табысты инвестициялау стратегиясы
Жылжымайтын мүлік саудасы туралы сөз болғанда, өндіріп алу жақсы инвестиция бола ма? Олар болуы мүмкін, бірақ кепілге қою нарығына инвестициялау – бұл көптеген адамдар түсінетін деңгейден асып түсетін және талғампаздықты қажет ететін стратегия. Бұл үлкен әлеуетке ие, бірақ қолма-қол ақша алу үшін үлкен күш қажет.
Негізгі өнімдер
- Қаржы өндіріп алу нарығына инвестиция салу тиімді болуы мүмкін, бірақ бұл көп тер төгуді талап етеді.
- Инвесторларға жылжымайтын мүлікке не үшін ақша салатындығыңыз, оларды қалай иемденетініңіз және оларды қалай пайдаланатыныңыз және / немесе кәдеге жарататындығыңыз туралы ойластырылған стратегиялар қажет.
- Инвесторлар жергілікті жылжымайтын мүлік нарығын және әрбір меншікті, сондай-ақ мемлекеттік және жергілікті өзін-өзі басқару стандарттарын және бизнес қауымдастықтың күшін мұқият зерттеуі керек.
Кепілдікті инвестициялау кез-келген маңызды инвестиция ретінде қарастырылуы керек, ол фокусты, ыждағаттылықты және жергілікті меншік, экономикалық және демографиялық үрдістерді мұқият зерттеуді қажет етеді. Бұл сонымен қатар қасиеттерді сатып алу және соңында оларды сату стратегиясын қалыптастыруды талап етеді.
Өндіріп алуды инвестициялау әуесқойларға арналмаған
Аукционда қолданылған автокөліктерді сатып алу тәркіленген мүлікке ақша салуға ұқсас. Қолданылған автокөлік дилерлері дегеніміз – барлық модельдер мен модельдерді, сондай-ақ олардың жалпы ақауларын және оларды құндылық құру үшін өзгерту тәсілдерін білетін адамдар. Олар жеңілдікпен автокөлік сатып алу үшін аукционға қатысатын орташа адамға қарағанда айтарлықтай аз тәуекелге барады.
Көптеген сатып алушылар сот ғимаратының сатысында аукционға меншікті құны арасындағы айырмашылықты алуға үміттенеді. Алайда, олар инвестицияның өзі туралы немесе қауіпті азайту стратегиялары туралы елеулі білімі болмауы мүмкін. Тұрғын үй тәркілеу нарығында тәжірибелі инвесторлар инвестициялық кірістің негізгі көзі ретінде баға дифференциалына сүйену апаттың рецепті екенін біледі.
Өндіріп алу құқығын алудың дұрыс әдісі – мылтық ату тәсілі емес; оның орнына бұл қайта құруға немесе жақсартуға арналған жергілікті сипаттамаларды таңдауды қамтиды. Қасиеттер оларды жергілікті нарықта басқалардан ерекшелендіретін немесе құндылық құруға белгілі бір мүмкіндік туғызатын айрықша атрибуттарға ие болуы керек.
Инвестициялық стратегиялар
Жылжымайтын мүлікке кез-келген инвестор мүлікті алу, оны иелену және соңында оны жою мақсаттары мен тәсілдерін қамтитын ойластырылған стратегияға ие болуы керек. Бұл стратегия өндіріп алу нарығына арнайы инвестициялау кезінде одан да маңызды. Сіз өндіріп алудың бұрынғы иесіне қатысты қандай да бір жағымсыз жағдайлардың салдарынан немесе жергілікті нарыққа әсер етуі мүмкін кең тенденцияға байланысты болғанын анықтауыңыз керек.
Инвесторларға жергілікті жылжымайтын мүлік нарығында айтарлықтай зерттеулер жүргізу қажет. Жылжымайтын мүлікке деген сұраныс – бұл халық санының өсуі, жұмыс орындарының өсуі, қолда бар кірістің өсуі және демографиялық өзгерістер. Бұл бағаға, сондай-ақ инвестициялық кезеңнің соңында жылжымайтын мүлікті сату мүмкіндігіне үлкен әсер етеді.
Жолдар, мектептер және қоғамдық жобалар сияқты алдағы инфрақұрылымның дамуын зерттеңіз. Сондай-ақ, жергілікті және штаттық үкіметтің бизнестің өсуіне қалай қолдау көрсететінін біліп алыңыз және көлік, ауа сапасы, қылмыс және салық сияқты мәселелерді шешуді жоспарлаңыз. Осы заттардың барлығы аймақты қалаулы етеді және оның ішіндегі қасиеттердің мәнін арттырады.
Маңызды
Тұрғын үйді аукционға жібермес бұрын, иеліктен шығарып алуға арналған жылжымайтын мүлік иелеріне хабарласудың ақылды қадамы болуы мүмкін.
Сатып алу стратегиялары
Инвесторлардың көпшілігіне аукционға шығарылатын активтердің тізімін басатын басылымдарды іздеуге, содан кейін меншік иелерімен мүлікті аукциондық блокқа дейін сатып алу ниеті туралы хат алмасуға үйреткен. Мәмілелерді сот ғимаратының баспалдақтарынан алуға болатынына қарамастан, қиын жағдайларды сақтаудың балама жолдарын табу сіздің жабылу мүмкіндігін едәуір жақсартады. Бұл сонымен қатар меншікті толық түсінуге және талдауға мүмкіндік бере алады.
Мысалы, инвестор нарықтағы байланыстарын және тұрғын үйді несиелеу туралы білімдерін пайдалана отырып, меншікке қол жеткізе алады, қиын үй иелеріне өз несие берушілерімен келіссөздер жүргізуге көмектесу үшін делік. Егер несиелік проблемалар шешілсе, инвестор иелерімен де, несие берушілермен де беделін көтеріп қана қоймайды; инвестор сонымен қатар проблемалы несиелерімен басқаларға сілтеме ала алады. Егер жағдайды өңдеу мүмкін болмаса, инвестор бірінші кезекте мүлікті алады, өйткені олар меншік иелерінің сеніміне ие болды. Инвесторлар жылжымайтын мүлікті сатып алу-сатпау туралы нақты шешім қабылдай алады, өйткені оның кемшіліктері мен артықшылықтары туралы білген.
Тағы бір стратегия – қиын несиелерді несие берушілерден жеңілдікпен сатып алу. Банктер мен басқа несиелік ұйымдар өндіріп алуды сатып алуды ұнатпайды. Меншіктегі жылжымайтын мүлікті (РЭО) сатып алуды болдырмау үшін бұл мекемелер көбіне бірнеше сәйкессіз несиелерді сатылымға дейін айтарлықтай жеңілдікпен жібереді. Инвесторлар несие берушілерге қарағанда икемді бола алады, кейде орындалмаған несие бойынша жұмыс жасайды, кейде оны қайтаруға қабілетті несиеге айналдырады, бұл инвестордың инвестициялаудың төменгі негізінің арқасында әлдеқайда жоғары пайда әкеледі. Несиелерді дәмдеуіштерден өткізгеннен кейін, инвесторлар оларды ұстап тұра алады немесе несиелер біраз уақыттан бері жұмыс істеп тұрғаннан кейін үстеме бағамен сата алады.
Қарыздар пысықталатын мүмкін емес жағдайда, инвестор меншік өндіріп алу мүмкін және қабылдауға атағын кез келген басқа тараптармен бәсекеге қажетінсіз. Бұл тәсілдің бірден-бір кемшілігі мынада: несиелер пулын сатып алу жеке меншік объектілерін аукционнан сатып алуға қарағанда көбірек шығындарды талап етеді. Мұның мәні – орындалмайтын активті сатып алуда бәсекелестікті төмендетудің креативті жолдары бар.
Меншіктеу стратегиялары
Инвесторлар актив сатып алынғаннан кейін не істеу керектігіне сенімді болуы керек. Мүлік «болады Төңкерілген » нарыққа артынан, немесе ол өткізді және сату алдында нарықтық өзгеріс күтіп тәжірибелі болады?
Сипаттар
Инвесторлар кепілге салынған мүлікті сатып алуды, содан кейін оларды сатып алғаннан кейін көп ұзамай қайта нарыққа шығаруды ойластыруда, жылжымайтын мүлікті жақсарту жолдарын табуы керек. Төменге ең үлкен соққыны беретіндерге жатын бөлмелері мен жуынатын бөлмелерді қосу, асүйлерді қайта құру, жертөлелерді немесе басқа пайдаланылмаған орындарды аяқтау кіреді.
Мүліктік мәмілелер туралы ақпарат көпшілікке мәлім болғандықтан, кейбір болашақ сатып алушылар мүлікке кепілдікке қойылғаннан кейін бірден сыйлықақы төлеуден сақ болады, тіпті оның бағасы осы аудандағы басқа мүліктерге сәйкес келсе де. Қайта құру арқылы құндылықты құру қайта сатудың жоғарырақ бағасын негіздеуге мүмкіндік береді және ұзақ маркетингтік кезеңдердің қаупін азайтады. Алайда, инвесторлар жылжымайтын мүлікті жақсартудан сақ болғаны жөн, оның бағасы көршілес объектілерден едәуір жоғары.
Маңызды
Тәркіленіп алынған үйді нарықтан тыс бағалап, оны жақсарту өте жаман.
Холдинг қасиеттері
Тағы бір стратегия – нарықта жылжымайтын мүлік құндылықтарын жақсарту үшін бірдеңе болғанға дейін мүлікті жалға беру ретінде ұстау. Инвесторлар жалдау алаңына деген сұраныстың жеткілікті екендігіне және мүлік оны ұстап тұруға кеткен шығынды жабуға жеткілікті жалдау ақысын өндіретініне сенімді болу үшін жалдау нарығын жеткілікті білуі керек.
Үй иесі болуды қажет ететін қосымша уақыт пен күш-жігерді жұмсай алатындар үшін қиын жағдайдағы жылжымайтын мүлікті жеңілдікпен сатып алу және жалға беру объектісіне айналдыру айтарлықтай байлықты тудыруы мүмкін. Тек пайыздық мөлшерлемеге арналған несиелер сияқты тартымды қаржыландыруды алу мүмкіндігі,табыс салығы бойынша ипотека бойынша сыйақы ставкасын ескере отырып, сату үшін қолайлы уақытты күте отырып, ақша ағындарын құруға мүмкіндік береді.
Дегенмен тұрғын жылжымайтын мүлік ретінде басқа ұшпа ретінде емес, актив сынып, ол төмен қайтару, содан кейін қайтару елеулі бөлігін түсіндіреді сұраныс кейбір ірі өзгеруіне тиісті құны шапшаң ұзақ кезеңдер сипатталады. Тағы да, бұл ағымдағы зерттеулерге түрткі болып табылады және сатылымға дайындық кезінде құндылықтың секіру уақытын бағалауға және жоспар құруға көмектесетін ұзақ мерзімді стратегия.
Шығу стратегиялары
Егер арқылы ой бар емес шығу стратегиясын жаңа инвесторлар әдетте жасауға деген үлкен қателік болып табылады. Көпшілігінде мүлікті кепілге қоюға қаражат салудың ең жақсы уақыты – олардың көптігі болған кезде деген жалған түсінік қалыптасқан. Шын мәнінде, сатылатын үйлердің және кепілге тыйым салу объектілерінің едәуір өсуі адамдардың несие төлеуіне кедергі келтіретін немесе үйлерін сақтағысы келмейтін кейбір проблемаларды көрсетеді. Бұл аудандағы жұмыс орындарының жоғалуы немесе аймақты қалаусыз ететін кейбір инфрақұрылымдық проблемалармен байланысты болуы мүмкін.
Бұл тенденциялар сатуға немесе өндіріп алуға арналған қол жетімді үйлердің ұсынысына оң әсер етеді және сұранысқа кері әсер етеді. Бұл дегеніміз, нарық негіздері жақсартылмайынша, мүлікті сату қиынырақ болады.
Өз пайдасы үшін тек баға дифференциалына сүйенетін инвесторлардың жиі жіберетін қателігі – баланстық шығындардың кері әсерін сезінбеуі. Шығыстарға ұзақ мерзімді маркетинг пен сату кезеңінде ипотекалық төлемдер, салықтар, сақтандыру және қызмет көрсету кіруі мүмкін.
Жылжымайтын мүлікті сатудың соңғы мерзімін белгілеу, содан кейін жылжымайтын мүлік сатылғанға дейін бағаны төмендету – баланстық шығындардан аулақ болудың бір жолы. Ұзақ маркетингтік кезеңді қамтамасыз ететін жылжымайтын мүлік бағасын ұсынуды жалғастыра бергеннен гөрі, нөлден нөлге дейін сату әлдеқайда жақсы, бұл шығындарға әкелуі мүмкін баланстық шығындарды жинақтайды.
Төменгі сызық
Байлықты қалыптастыру үшін сапалы емес жылжымайтын мүлікке инвестиция салу – бұл өміршең стратегия, бірақ бұл тез байып кетудің жолы емес. Байлыққа апаратын әр әңгіме үшін тағы 10 адам бар, олар нарықтағы үрдістердің өзгеруін білмегендіктен капиталдарынан айырылды.
Қаржы өндіріп алу нарығында жетістікке жеткендер басқа табысты инвесторлардың стратегиялары мен тактикасын зерттеді. Олар уақыт пен ресурстарды басқалармен салыстырғанда бәсекелестік артықшылықты құру үшін қажетті нарықтық байланыстар жасауға жұмсады. Жергілікті жылжымайтын мүлік нарығымен танысуға уақыт пен күш жұмсау – бұл инвесторлар бәсекелестікке қол жеткізу үшін қолданатын бірнеше стратегияның бірі. Табыс ақылды, мұқият жасалған және орындалған сатып алу мен шығу стратегияларынан туындайды.