Сыйақы ставкалары жылжымайтын мүлік құнына қалай әсер етеді
Сыйақы мөлшерлемелері, кез-келген басқа инвестициялық құралдар сияқты, кіріс әкелетін қазынашылық вексельдердің (Вексельдер) ставкаларына қатысты. Олардың жеке тұлғаның тұрғын үй сатып алу қабілетіне әсері (ипотекалық капиталдың құнын жоғарылату немесе төмендету арқылы) әсер етуі өте үлкен болғандықтан, көптеген адамдар жылжымайтын мүлікті бағалаудағы шешуші фактор тек ипотеканың ағымдағы ставкасы деген дұрыс емес болжам жасайды.
Бірақ ипотека ставкалары – бұл меншіктің құндылығына әсер ететін бір ғана пайыздық фактор. Пайыздық мөлшерлемелер капитал ағындарына, капиталға кірістілігінің талап етілетін мөлшеріне де әсер ететіндіктен, пайыздық мөлшерлемелер жылжымайтын мүлік бағаларын әр түрлі жолдармен басқарады.
Негізгі өнімдер
- Сыйақы мөлшерлемелері жылжымайтын мүлік бағаларын әртүрлі тәсілдермен қозғауы мүмкін.
- Меншікті капиталға және облигацияларға салынған инвестициялар бойынша жүргізілген дисконтталған ақша ағындарын талдау сияқты, кіріс тәсілі таза ақша ағымын ескереді.
- Пайыздық мөлшерлемелер қаржыландыру шығындарына және ипотека мөлшерлемелеріне әсер етуі мүмкін – капитал ағынының өзгеруі жылжымайтын мүлікке сұраныс пен ұсыныстың динамикасына тікелей әсер етуі мүмкін.
- Сыйақы мөлшерлемесінің жылжымайтын мүлік құнына ең айқын әсері дисконттау немесе капиталдандыру ставкаларын шығаруда болып табылады, өйткені олар тәуекелсіз мөлшерлеме мен тәуекел сыйақысына тең.
Бағалау негіздері
Жылжымайтын мүліктің құндылықтарына, әдетте, жылжымайтын мүлік объектілеріне сұраныс пен ұсыныс, сондай-ақ жаңа жылжымайтын мүлік объектілерін дамытудың ауыстыру құны әсер етеді.Бірақ бағалауға қарағанда көп нәрсе бар, әсіресе, мемлекет әсер ететін пайыздық мөлшерлемелер, капитал ағындары және қаржыландыру ставкалары меншік құнына қалай әсер ететінін қарастырған кезде.Осы динамиканы түсіну үшін кіріс тәсілі туралы негізгі түсінік болу керек – бұлинвесторлар үшін ең кең тараған бағалау әдісі. Коммерциялық мүлікті бағалаушылар және жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген инвестицияларға андеррайтерлер ұсынған кірістер әдісі – меншікті капиталға және облигацияларға салынған салымдар бойынша жүргізілген дисконтталған ақша ағыны талдауына өте ұқсас.
Бағалау жалға берілетін төлемдер түрінде немесе қонақ үй жағдайында бөлменің орташа құнына көбейтілген күтілетін мүліктік кірісті болжаудан басталады. Барлық меншік деңгейіндегі шығындарды есепке алғаннан кейін, талдаушы барлық операциялық шығындардан кейін қалатын таза операциялық кіріске (NOI) немесе ақша ағынына келеді.
Кез келген байланысты капиталды шығындарды, жылжымайтын мүлікті ұстауға немесе жөндеуге арналған инвестициялық капиталды және басқа мүліктік емес шығындарды NOI-ден алып тастағанда, біз таза ақша ағынымен (NCF) аяқтаймыз. Жылжымайтын мүлік объектілері әдетте қолма-қол ақшаны сақтамайтындықтан немесе белгілі бір дивидендтік саясатқа ие болмағандықтан, NCF меншікті капиталды немесе тұрақты кірісті инвестицияларды бағалау үшін пайдаланылатын дивидендтерден алынған ақша сияқты инвесторлар үшін қолма-қол ақшаға тең. Дивидендтерді капиталдандыру арқылы немесе белгілі бір инвестициялық кезеңдегі ақша ағындарын дисконттау арқылы (кез-келген қалдық құнын қосқанда), мүлік құны анықталады.
Капитал ағындары
Пайыздық мөлшерлемелер қаржыландыру шығындарына және ипотека мөлшерлемелеріне айтарлықтай әсер етуі мүмкін, бұл мүлік деңгейіндегі шығындарға және, демек, құндылықтарға әсер етеді.Алайда, капиталға деген сұраныс пен ұсыныс және бәсекелес инвестициялар талап етілетін кірістілік ставкаларына (RROR) және инвестициялық құндылықтарғаүлкен әсер етеді.Ретінде Директорлар кеңесі Федералдық резервтік алыс фокус көшті ақша-кредит саясатының және экономиканы ынталандыру немесе инфляцияны болдырмауға тәсілі ретінде пайыздық ставкалар басқару бағытында көп, оның саясаты барлық инвестициялардың құнына тікелей әсер етті.23
Ретінде банкаралық валюта бағамдары төмендету, қаражат құны төмендейді, және қаражат жүйесіне құяды. Керісінше, ставкалар көтерілген кезде қаражаттың қол жетімділігі төмендейді. Жылжымайтын мүлікке келетін болсақ, банкаралық несиелеу мөлшерлемесінің өзгеруі инвестициялауға болатын капитал мөлшерін қосады немесе азайтады. Капитал мөлшері мен капиталдың құны сұранысқа, сондай-ақ ұсынысқа әсер етеді, яғни жылжымайтын мүлікті сатып алуға және дамытуға арналған ақшаға. Мысалы, капиталдың қол жетімділігі аз болған кезде, капитал жеткізушілер меншікті құнның пайыздық мөлшерлемесі бойынша несие беруге ұмтылады немесе капитал стегімен алыс емес. Бұл дегеніміз, несиелер несие құнынан төмен (LTV) коэффициенттерімен беріледі, осылайша ақша ағындары мен мүлік құнын төмендетеді.
Капитал ағымындағы бұл өзгерістер жылжымайтын мүлікке сұраныс пен ұсыныстың динамикасына тікелей әсер етуі мүмкін. Капиталдың құны мен капиталдың болуы меншікті дамытуға қосымша капитал ұсыну арқылы ұсынысқа әсер етеді, сонымен қатар мәміле іздеп жүрген әлеуетті сатып алушылардың тұрғындарына әсер етеді. Бұл екі фактор қасиеттердің мәндерін анықтауда бірге жұмыс істейді.
Маңызды
Капиталдың құны мен капиталдың қол жетімділігі меншікті дамытуға қосымша капитал ұсына отырып, ұсынысқа әсер етеді.
Жеңілдіктер
Сыйақы мөлшерлемесінің жылжымайтын мүлік құнына айқын әсері дисконттау немесе капиталдандыру ставкаларын шығаруда көрінеді. Капиталдандыру мөлшерлемесі ал, инвестордың талап дивидендтік бағамы ретінде қарастыруға болады дисконттау мөлшерлемесі инвестордың жиынтық қайтару талаптарын тең. K әдетте RROR (кірістіліктің талап етілетін деңгейі) білдіреді, ал капиталдандыру коэффициенті (K – g) тең, мұндағы g – кірістің күтілетін өсуі немесе капиталдың өсуінің артуы.
Бұл мөлшерлемелердің әрқайсысына үстемақы ставкалары әсер етеді, өйткені олар тәуекелсіз мөлшерлеме мен тәуекелдік сыйлықақыға тең.Инвесторлардың көпшілігі үшін тәуекелсіз мөлшерлеме АҚШ қазынашылығының ставкасы болып табылады. Федералды үкіметтік несие кепілдемесімен, олар тәуекелсіз болып саналады, себебі төлемеу ықтималдығы өте төмен. Тәуекелділігі жоғары инвестициялар жүктелген қосымша тәуекелдің орнын толтыру үшін салыстырмалы түрде жоғары кіріске қол жеткізуі керек болғандықтан, дисконттау ставкалары мен капиталдандыру ставкаларын анықтаған кезде инвесторлар қарастырылған әрбір инвестиция бойынша қажетті тәуекелге түзетілген кірісті анықтау үшін тәуекелсіз ставкаға тәуекел премиясын қосады..
Дисконттау ставкасы (K) тәуекелсіз мөлшерлеме мен тәуекелдік сыйлықақыға тең болғандықтан, капиталдандыру ставкасы кірістің күтілген өсуін (g) шегеріп, тәуекелсіз ставкаға және тәуекелдік сыйлықақыға тең.Тәуекелдік сыйлықақылар нарықтағы сұраныс пен ұсыныстың және басқа да тәуекел факторларының нәтижесінде өзгергенімен, дисконттау мөлшерлемелері оларды құрайтын пайыздық мөлшерлемелердің өзгеруіне байланысты өзгеріп отырады.Бәсекелес немесе оны алмастыратын инвестициялардан талап етілетін пайда көбейген кезде, жылжымайтын мүлік құны төмендейді;керісінше пайыздық мөлшерлемелер төмендеген кезде жылжымайтын мүлік бағасы өседі.
Төменгі сызық
Ипотекалық несие мөлшерлемесіне назар аудару өте маңызды, өйткені олар жылжымайтын мүлік бағасына тікелей әсер етеді. Егер сіз болашақ үй иесі немесе жылжымайтын мүлік инвесторы болсаңыз, қазіргі пайыздық мөлшерлемені зерттеудің қарапайым әдісі – ипотека калькуляторын пайдалану.
Сонымен, пайыздық мөлшерлемелердің өзгеруі жылжымайтын мүліктің көптеген аспектілеріне әсер ететіндігін атап өту маңызды. Сіздің жаңа үйіңіздің бағасынан тыс пайыздық мөлшерлемелер капиталдың қол жетімділігі мен инвестицияға деген сұранысқа да әсер етеді. Бұл капитал ағындары жылжымайтын мүлікке сұраныс пен ұсынысқа әсер етеді және нәтижесінде мүлік бағасына әсер етеді.
Сондай-ақ, пайыздық мөлшерлемелер ауыстырылатын инвестициялардың кірісіне әсер етеді және жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардағы тәуекелге сәйкес бағалардың өзгеруі. Жылжымайтын мүліктің талап етілетін кірістілігінің бұл өзгерістері несие нарығындағы тұрақсыздық кезеңдерінде де өзгеріп отырады. Инвесторлар болашақ ставкалардың өзгергіштігінің жоғарылауын немесе тәуекелдің жоғарылауын болжап отырғанда, тәуекелдер бойынша сыйлық ақылар кеңейіп, жылжымайтын мүлік бағаларына төмендеу қысымдары күшейе түседі.