Жылжымайтын мүлік нарығында нарықтық құндылық қалай анықталады?
Нарықтың әділ құны дегеніміз не?
Үй сатып алуға немесе сатуға тырысқан кез-келген адам жылжымайтын мүліктің әділ нарықтық құнының немесе FMV маңыздылығымен таныс болады. FMV – бұл жылжымайтын мүліктің әдеттегі жағдайда ашық нарықта сатылатын бағасы. Осылайша, FMV мүліктің иелері үшін, сондай-ақ осы мүлікке салық төлеуі керек адамдар үшін маңызды. Меншікке негізделген шегерімдерді қабылдау FMV анықтауды қажет етеді. Термин жылжымайтын мүлікке инвестициялар нарығында кеңінен қолданылады.
Өкінішке орай, жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтаудың қарапайым немесе әмбебап әдісі жоқ. Алайда, нарықты бағалау кез келген дерлік екі факторға байланысты: жылжымайтын мүлікті бағалау және жақында салыстырмалы сатылым.
Негізгі өнімдер
- Нарықтық әділеттілік дегеніміз – үйдің қалыпты жағдайда ашық нарықта сататын бағасы.
- Әділ нарықтық құн (FMV) көбінесе нақты нарықтық құннан немесе бағаланған құннан ерекшеленеді және кейбір мүлік салығын бағалау кезінде қолданылады.
- Жылжымайтын мүліктің құнын әділ бағалау туралы нұсқаулық IRS арқылы анықталған.
Нарықтық құндылық экономикасы
Нарықтық экономика кезіндегі әрбір тауардың құны бағаны ашу процесіне негізделген. Өндірушілер мен сатушылар гипотетикалық құндылықтарды ұсынады және бағалары ұқсас сатып алушылар табуға үміттенеді. Керісінше, тұтынушылар тауарлардың құнын өзгерту туралы түсіндірулеріне байланысты бағаны көтереді немесе төмендетеді. Бұл процесс жетілмеген және үнемі өзгеріп отырады.
Жылжымайтын мүлік нарығы үшін сатып алушы жылжымайтын мүлікті осы мүлікке саудаласқысы келетін мөлшерден жоғары бағалауы керек. Сонымен бірге сатушы мүлікті ұсынылған ақшадан төмен бағамен бағалауы керек. Әрине, белгілі бір аймақтағы үйге деген сұраныс пен ұсыныс осы экономикалық бағалауға, сондай-ақ ЖІӨ өсуі, жұмыссыздық және инфляция тұрғысынан кең экономиканың жағдайына әсер етеді.
Бағалау және салыстырмалы сатылым
Бағалау – бұл құндылықтың кәсіби пікірі. Тұрғын үйді сату кезінде, үйге несие ұсынатын банк, белгілі бір күнге жылжымайтын мүліктің құны туралы қорытынды беру үшін бағалаушыны таңдайды.
Салыстырмалы сатылымдар, сондай-ақ «нарықтық деректер» тәсілі деп аталады, нарықтық құнға жетудің ең кең тараған тәсілі. Мұнда ұқсас деңгейдегі жылжымайтын мүлік объектілерінің соңғы сатылымдары пікір білдіру үшін қайта қаралады. Егер сіз жақында сатылған үйлердің бағасы, әдетте, сіздің өлшемдеріңізге сәйкес келсе (мысалы, көлемі, нөмірлер саны, ыңғайлылығы және т. Б.) Жоғары болса, сіз сондай-ақ қолайлы бағаға ие боласыз. Бағаланған құн нарықтағы нақты сату бағасынан айтарлықтай өзгеше болуы мүмкін екенін ескеріңіз.
561
Салық кодексінің жылжымайтын мүліктің әділ нарықтық құнынжариялауы IRS Publication 561 болып табылады.Бұл басылымда мүлікті бағалаудың барлық түрлері, соның ішінде автомобильдер, қайықтар, коллекциялар, пайдаланылған киім, бағалы қағаздар, патенттер, аннуитеттер және басқалары қарастырылған.Бірақ ол жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтауға арналған бөлімді бөлмейді.
561-басылымда дұрыс бағалау үшін «кәсіби бағалаушының егжей-тегжейлі бағасы қажет» делінген.Бағалаушы үш тәсілді қолайлы деп есептейді: салыстырмалы сату тәсілі,кірісті капиталдандыру тәсілі немесе орнын толтырудың жаңа әдісі.2018-04-01 Аттестатта сөйлеу керек
Салыстырмалы сату тәсілі
Салыстырмалы сату тәсілі жылжымайтын мүлікті жақында сатылған ұқсас сипаттамалары бар басқа қасиеттермен салыстырады.Бұл әдіс жылжымайтын мүліктің барлық ерекшеліктерін, мысалы, оның көлемін, жатын бөлмелерінің санын және жеке қасиеттердің жалпы меншік құнына әсерін ескереді.2018-04-01 Аттестатта сөйлеу керек
Табысқа қатысты әдісті капиталдандыру
Кірісті капиталдандыру әдісі болашақ пайданы күтуге негізделген инвестицияларды бағалайды.Бұл әдіс жылжымайтын мүліктің құнын оны күтуге болатын нарықтық рентаға және қайта сату құнымен байланыстырады.2018-04-01 Аттестатта сөйлеу керек
Ауыстыру құны жаңа құндылық тәсілі
Ауыстыру құны жаңа мән әдісі ағымдағы құрылыс материалдарын пайдалана отырып, сол қызметтік бағдарламасымен жылжымайтын мүліктің құрылысын және ағымдағы жобалау стандарттары мен макеттерді ұстана ағымдағы құнын анықтайды.2018-04-01 Аттестатта сөйлеу керек
Төменгі сызық
Меншікті қалай бағалайтындығыңызға қарамастан, күннің аяғында үйге алынған ақша сомасы сатып алушы мен сатушы арасында келіссөздер жүргізілетін болады. Тараптардың әрқайсысы өз жағдайларын дәлелдеу үшін бағалау әдістерін қолдана алады, бірақ мәміле әдетте қандай-да бір ымыраға және кейбір жеке-дара алға ұмтыла отырып жасалады.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.