Үйдегі меншікті капиталдың көлемін қалай есептеуге болады?

Әдетте, адамдардың көпшілігі үйдегі меншікті капиталдың не екенін біледі деп болжанады. Алайда, көптеген адамдар тақырыпқа байланысты әлі де түсініксіз. Үй иесі ретінде сіз үй капиталы қалай жұмыс істейтінін түсінуіңіз керек. Егер сіз ипотеканы қайта қаржыландырғыңыз келсе немесе тұрғылықты жеріңізден қарызға ақша алсаңыз, бұл әсіресе дұрыс.

Негізгі өнімдер

  • Үйдің меншікті капиталы – бұл сіздің ипотекаңызды жылжымайтын мүліктің нарықтық құнынан алып тастау арқылы есептелетін үйдегі меншік үлесіңіздің құны.
  • Аз несие берушілер сіздің үй капиталыңыздың толық көлемінде қарыз алуға мүмкіндік бермейді.
  • Қалыпты экономикалық жағдайда сіз өзіңіздің қолда бар меншікті капиталыңыздың 80% мен 90% аралығында қарыз ала аласыз.
  • Коронавирустық пандемия кезінде несие берушілер үйдің меншікті капиталына қол жетімділікті шектеді және несиелік ұпай талаптарын жоғарылатады, әсіресе үйдің несиелік желілері үшін (HELOC).

Үйдегі меншікті капитал қанша?

Сіздің үйіңіздің меншікті капиталы – бұл сіздің үйіңіздің ағымдағы нарықтық құны мен оған қарсы тіркелген қарыздардың жалпы сомасы (негізінен, сіздің бастапқы ипотекаңыз) арасындағы айырмашылық.

Қарыз алушы ретінде сізге үйге арналған несие арқылы алуға болатын несие меншікті капиталдың мөлшеріне байланысты. Сіздің үйіңіз 250 000 доллар тұрады, ал сіздің ипотека үшін 150 000 доллар қарызыңыз бар делік. Қалған ипотеканы үйдің құнынан алып тастаңыз, сонда сіз 100,000 долларға үй капиталын ойлап табасыз.

Меншікті несиеге қаншалықты үлкен қаражат ала аласыз?

Өте аз несие берушілер сіздің үй капиталыңыздың толық көлемінде қарыз алуға мүмкіндік береді.Олар негізінен сіздің несие берушіңізге, несиеңізге және табыстарыңызға байланысты қолда бар меншікті капиталдың 80% -дан 90% -на дейін қарыз алуға мүмкіндік береді.Сонымен, егер сізде жоғарыда келтірілген мысалдағыдай 100,000 АҚШ доллары мөлшеріндегі жеке меншік капиталы болса, сізүйдің меншікті несиелік желісін (HELOC) 80,000 – $ 90,000 аралығында ала аласыз.Нәсіл, ұлттық шығу тегі және басқа да қаржылық емес жағдайлар ешқашан меншік капиталын қарызға алуға болатындығын анықтауда ешқашан рөл атқармауы керек.

Маңызды

Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру болып табылады.

Мұнда тағы бірнеше факторларды ескеретін екінші мысал келтірілген. Сіз өзіңіздің үйіңіздегі 30 жылдық ипотека бойынша бес жасарсыз делік. Сонымен қатар, жақында жүргізілген бағалау немесе бағалау сіздің үйіңіздің нарықтық құнын $ 250,000 деңгейіне қойды. Сондай-ақ, сізде 200 000 долларлық бастапқы несие бойынша 195 000 доллар қалды. Есіңізде болсын, сіздің ерте баспанаға төлемдеріңіздің барлығы дерлік бастапқы пайыздарды төлеуге бағытталады.

Егер үйге байланысты басқа міндеттемелер болмаса, сізде 55 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі үй капиталы бар. Бұл $ 250,000 қазіргі нарықтық құнынан 195,000 $ қарызды алып тастағанға тең. Меншікті капиталдың пайыздық мөлшерлемесін анықтау үшін сіз меншікті капиталды нарықтық құнға бөле аласыз. Бұл жағдайда меншікті капиталдың пайызы 22% құрайды ($ 55,000 ÷ $ 250,000 =.22).

Енді, сіз өзіңіздің ипотекаңыздан бөлек, 40 000 доллар көлеміндегі несиелік несие алдыңыз делік. Жалпы мүлік бойынша берешек 195000 доллардың орнына 235000 долларды құрайды. Бұл сіздің меншікті капиталыңызды 15000 долларға дейін өзгертеді және үйдегі меншікті капиталдың пайыздық мөлшерлемесін 6% -ға дейін төмендетеді.

Транзакциялық шығындар

Жылжымайтын мүлік – бұл ең өтімді емес активтердің бірі, сондықтан сіздің жеке капиталыңызға байланысты шығындар бар. Егер сіз үйді шынымен сататын болсаңыз, жалпы жабу шығындары әдетте АҚШ-та 2% мен 5% аралығында болады. Әдетте сатып алушылар мұндай төлемдердің көп бөлігін төлейді, бірақ олар бұл төлемдерді сату бағасын төмендету туралы келіссөздер үшін сылтау ретінде қолдануы мүмкін екенін ескеріңіз.

Егер сіз үй үлестік несие алуға болса, сіз, бәлкім, несие кейбір түрін төлеуге болады ұйымдастырғаны алым. Сыйақы ставкалары, әдетте, екінші ипотека мен үйдің несиелік желілері (HELOC) үшін бастапқы ипотека бойынша қарағанда жоғары. Осы транзакциялық шығындарды қосқаннан кейін, меншікті капиталдың мөлшері сіз қолдана алатын теориядан төмен болады.

Несиенің мәнге қатынасы

Сіздің үйіңіздегі меншікті капиталды көрсетудің тағы бір әдісі – несие мен құн коэффициенті ( LTV коэффициенті ). Ол қалған несиелік қалдықты ағымдағы нарықтық құнға бөлу арқылы есептеледі. Жоғарыда сипатталған екінші мысалды қолданып, сіздің теледидарыңыз 78% құрайды. (Ия, бұл сіздің жеке меншік капиталыңыздың 22% пайыздық жағы.) Сіздің 40,000 АҚШ доллары мөлшеріндегі несиеңізбен ол 94% -ға жетеді.

Маңызды

Потенциалды несие берушілер LTV-ді қосымша несие алуға өтініштеріңізді мақұлдайтын-қабылдамайтындығын анықтайды.

Несие берушілер жоғары теледидарды ұнатпайды, өйткені бұл сізге көп левередж болуы мүмкін және сіздің несиеңізді қайтара алмауыңыз мүмкін. Экономикалық күйзеліс кезінде олар несиелеу стандарттарын қатайта алады. Бұл әлемдік коронавирустық дағдарыс кезінде болды. Нақты несие желілері (HELOC) үшін банктер несиелік балл талаптарын 600-ден 700-ге дейін көтерді. Сондай-ақ олар доллар сомасын және несие беруге дайын болған үй капиталының пайызын төмендетіп жіберді.

Үйдің нарықтық құны өзгерген кезде LTV де, үйдің меншікті капиталы да ауытқуға ұшырайды. 2007-2008 жж. Ипотекалық несие кезінде миллиондаған долларлар жойылды. Бағалар әрдайым көтеріле бермейді. Коронавирустық дағдарыстың үй капиталына ұзақ мерзімді әсері белгісіз болып қалады.