Капрофандингке арналған меншікті капиталға қарсы қарыз қаражаты
Меншікті капиталды қарызға қарсы жылжымайтын мүлікке инвестициялау: шолу
Жылжымайтын мүлікті краудфандинг2012 жылы Jumpstart Our Business Startups Заңы қабылданғаннан кейін басталды және нарық одан әрі кеңейеді деп күтілуде. 2015 жылдың қазан айында ӘКК аккредиттелмеген инвесторларға аккредиттелген инвесторлармен қатар жылжымайтын мүлік туралы мәмілелерге аккредиттелмеген инвесторлардың қатысуынамүмкіндік беретін «ЖҰМЫС туралы» Заңның III тақырыбындағы ережелер туралы соңғы шешім шығарды.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Краудфандингтік платформа арқылы жылжымайтын мүлікке инвестициялау REIT немесе мүліктің тікелей меншігіне қарағанда белгілі бір артықшылықтарға ие. Сол артықшылықтардың бірі – қарыздық және үлестік салымдар арасында таңдау мүмкіндігі. Жылжымайтын мүлік краудфандингіне кіріспес бұрын, екеуінің бір-бірінен қалай ерекшеленетінін және қандай қауіптер бар екенін түсінген жөн. (Жылжымайтын мүлікті краудфандингтің негіздері туралы көбірек біліңіз: Жылжымайтын мүлік және краудфандинг: инвесторларға арналған жаңа жол.)
Негізгі өнімдер
- Жылжымайтын мүлікті краудфандинг – бұл өзінің портфолиосына мүлік қосу үшін РЕИТ және жылжымайтын мүлік ETF-ке барған сайын танымал балама.
- Капиталға арналған жылжымайтын мүлікті инвестициялау жалға алынған кірістер немесе мүлікті сатудан түскен пайда есебінен пайда табады.
- Қарызды жылжымайтын мүлікке инвестициялау несие беруді немесе ипотекаға (немесе кепілге негізделген бағалы қағаздарға) инвестициялауды көздейді.
Меншікті капиталды инвестициялау негіздері
Краудфандинг бойынша жылжымайтын мүлік мәмілелерінің көпшілігі үлестік салымдарды қамтиды. Бұл сценарийде инвестор белгілі бір мүліктің акционері болып табылады және олардың үлесі олар салған сомаға пропорционалды. Қайтарулар краудфандинг платформасына төленген кез-келген қызмет ақысын шегеріп тастаған кезде жылжымайтын мүліктің жалдау кірісінің үлесі түрінде жүзеге асырылады. Инвесторларға жылжымайтын мүлік сатылған жағдайда кез келген бағалау құнынан үлес төленуі мүмкін.
Артықшылықтары:
- Пайда қайтарымы жоқ: Үлестік инвестициялар табыс әлеуеті тұрғысынан кеңірек көкжиек ұсынады. Жылдық кірісті 18% -дан 25% -ке дейін көруге болады. Ешқандай қақпақ жоқ болғандықтан, инвестор тұрғысынан аспан шынымен шектеледі.
- Салықтық жеңілдіктер: инвестициялық жылжымайтын мүлікті иеленудің бірартықшылығы оның меншігімен байланысты амортизация мен жөндеу құнысияқты белгілі бір шығыстарды алып тастай алады.Меншікті капиталды қаржыландыру кезінде мәмілелер, әдетте,салық салу мақсатында ағынды субъект ретінде қарастырылатын LLC арқылы құрылымдалады.Бұл дегеніміз, инвесторлар амортизациялық аударымның пайдасын тікелей меншікке ие болмай-ақ ала алады.
- Төменгі төлемдер: Үлестік салымдар төлемге қатысты жерлерде арзан болуы мүмкін. Алдын ала төлемдер мен ай сайынғы қызмет төлемдерін төлеуден гөрі, инвесторлар жылжымайтын мүліктегі жағдайларын сақтау үшін бір жылдық төлем төлей алады. Төлем инвестицияланған жалпы соманың пайызы ретінде есептеледі және көбіне 1% мен 2% аралығында болады.
Минус:
- Тәуекел көп: Үлестік краудфандинг инвесторлардың қалтасына көбірек ақша салуы мүмкін, бірақ бұл үлкен құмар ойындарды қабылдауды білдіреді. Инвесторлар инвестициялары бойынша өтемақы алу туралы екінші кезекте тұр, ал егер мүлік өзінің қызмет нәтижелері бойынша күткенді ақтай алмаса, бұл шығынға айналуы мүмкін.
- Ұзақ мерзімді сақтау: Үлестік инвесторлар қарыздық инвесторлармен салыстырғанда әлдеқайда ұзағырақ уақытты қарастырады. Ұстау уақыты бес немесе тіпті он жылға созылуы мүмкін, бұл сіздің портфолиоңызда жоғары деңгейдегі өтімділікті сақтағыңыз келсе, маңызды мәселе.
Қарыздық инвестициялар қалай жұмыс істейді
Инвестор жылжымайтын мүлік бойынша қарыз құралдарына қаражат салған кезде меншік иесіне немесе мәміленің демеушісіне несие беруші ретінде әрекет етеді. Несие мүлікті өзі қамтамасыз етiлген және инвесторлар тіркелген алуға қайтару мөлшерлемесі несие және қанша олар инвестициялады бойынша сыйақы мөлшерлемесі бойынша анықталады жатыр. Қарыз бойынша мәміле жасасу кезінде инвестор капитал стекінің төменгі жағында орналасады, бұл мүліктен төлем талап етуге келгенде олардың басымдыққа ие екендігін білдіреді. (Толығырақ оқулықтан қараңыз: Жылжымайтын мүліктен қалай ақша табуға болады.)
Артықшылықтары:
- Қысқа ұстам уақыты: борыштық инвестициялар көбінесе даму жобаларын байланысты. Нәтижесінде, олар әдетте үлестік салымдармен салыстырғанда қысқа мерзімге ие. Мәміленің сипатына байланысты ұстау уақыты алты айдан 24 айға дейін созылуы мүмкін. Бұл ұзақ мерзімді активтерді байлауға ыңғайсыз инвесторлар үшін плюс.
- Төменгі тәуекел: мәмілелер құрылымына байланысты; инвесторлар қарыз салымымен аз тәуекелге барады. Несие мүлікті кепілдікке алады, ол несиені қайтарудан сақтандыру полисі ретінде әрекет етеді. Мүлік иесі немесе демеуші дефолт жасаған жағдайда, инвесторлар салынған қаражаттарынан болған шығынды өндіріп алу шарасы арқылы өтей алады.
- Тұрақты кіріс: қарыздық инвестициялар қайтарымдылық төлемдерінің мөлшері мен жиілігі тұрғысынан болжамды. Әр келісім әр түрлі болғанымен, инвесторлар үшін жыл сайын 8% -дан 12% -ке дейін кірістер алу ғажап емес. Бұл кірістер әдетте ай сайын немесе тоқсан сайын төленеді.
- Есептелген кірістер: Қарызға салынған инвестициялар аз тәуекелге әкеледі, бірақ бір маңызды кемшілігі – кірістің несие бойынша пайыздық мөлшерлемемен шектелуі. Инвесторлар қауіпсіз ставка орнына жоғары өнім алу әлеуетін құрбан етуге дайын екендіктерін анық білуі керек.
- Жоғары төлемдер: жылжымайтын мүлікті краудфандингтік платформалардың көпшілігі инвесторлардан шот құру және қарыз бойынша инвестицияларды зерттеу үшін ештеңе төлемейтін болса да, келісімге қатысу үшін әдетте кейбір төлем түрлері бар. Краудфандинг платформасы кез-келген пайыз төленбестен, әдетте, пайыздық үлесті алады, бұл сіздің пайдаңызға әсер етуі мүмкін. Инвесторларға берілген несие үшін жеке төлем болуы мүмкін. (Жылжымайтын мүлікті краудфандингтік платформалар туралы көбірек білу үшін оқыңыз: Top 5 жылжымайтын мүлік краудфандингтік компаниялары.)
Минус:
- Төмен ықтимал кірістер: төмен тәуекелмен күтілетін кірістер төмен болады.
- Алдын ала төлеу тәуекелі: ипотека алушылар кейде несиелерін үйді сатумен немесе қайта қаржыландыру арқылы ерте төлейді. Бұл сіздің қарыздық инвестицияларыңызбен байланысты ақша ағындарын тоқтатуы және несиелік портфельдің қызмет ету мерзімін қысқартуы мүмкін.
Төменгі сызық
Краудфандинг – бұл жеке жылжымайтын мүлік мәмілелеріне экономикалық тұрғыдан тиімді түрде қаражат салғысы келетін инвесторлар үшін тартымды нұсқа. Көптеген платформалармен ең аз инвестиция $ 5,000-ден $ 10,000-ға дейін, бұл активтер класына қол жеткізу үшін төленетін салыстырмалы түрде аз баға. Меншікті капиталға да, қарызға салынатын инвестициялардың да жақсы және жаман жақтары бар, олар ақылды инвесторлар мұқият өлшеуге уақыт бөлуі керек. Қандай тәуекелге қарсы тұру керектігін түсіну инвестициялардың біреуі немесе екеуі де портфолиоға сәйкес келетіндігін анықтауға көмектеседі.