Меншікті капиталдан айыру несие берушілерді бос қалдырады

Меншікті капиталдан айыру – жылжымайтын мүліктің меншікті құнын төмендету процесі – бұл активтерді қорғаудың ең көне стратегияларының бірі. Негізінде, бұл мүлікке қарыздармен ауыртпалық салуға, несие берушілердің сатып алуы үшін меншікті капиталдың болмауына немесе болмауына әкеледі. Меншік иелеріне басқа тарапқа талап қою арқылы иелер ақша қаражаттарының қозғалысы мен активтің пайдаланылуын бақылауды сақтайды, сонымен бірге кез келген түрдегі сот шешімдерін жетілдіруге тырысатындар үшін мүлікті тартымсыз етеді. Бұл қарапайым болып көрінетін тәсіл болғанымен, оның тиімділігін қамтамасыз ету үшін белгілі бір талаптарды орындау қажет. Осы стратегияны орындаудың әртүрлі тәсілдері иелеріне пайда деңгейінің жоғарылауын қамтамасыз етеді.

Меншікті капиталдан айыру негіздері

Өндіріп алуды жою туралы алаяқтықпен, меншікті капиталдан айыру немесе кепілге қоюмен шатастыруға болмайды, жылжымайтын мүлік активтеріне меншік құқығын қамтамасыз ету мақсатында сол активтердегі меншікті капиталды несие берушілердің көз алдында құнсыз ету арқылы жүзеге асырылады. Капиталды тартып алудың әртүрлі стратегиялары болғанымен, олардың барлығы жылжымайтын мүлік активтерінде үлестік қатысу үлестерінсіз бақылауды талап етеді. Мүліктегі меншікті капиталды алуды қиын немесе қымбатқа түсіру арқылы меншік иелері үйлерін және басқа мүлкін сот ісін жүргізу кезінде оқшаулауды оқшаулауға үміттенеді. Идея қарапайым: мүлікті бақылау мен пайдалануды қадағалаңыз, бірақ несие берушіге меншікті капиталды аз қалдырыңыз немесе мүлдем қалдырыңыз. (Толығырақ, Айып алудан аулақ болу туралы оқыңыз.)

Сонымен бірге, активтерді қорғаудың кез-келген түріндегі сияқты, меншікті капиталды алып тастау қорғаныс қажет болған уақыттан бұрын орындалуы керек. Сот процедурасы кезінде активтерді проекциялаудың кез-келген стратегиясын орындау соттар тарапынан дұрыс емес деп саналады. Мысалы, активтерді басқа біреудің атына салуға тырысу тек активтерді жасыру мақсатында жасалған алаяқтық аударым болып саналады.

Дәстүр бойынша, меншікті капиталды алып тастаудың ең көп тараған түрі (жұбайды алып тастау деп аталады) қаржылық себептер бойынша сот ісіне аз тартылған жұбайына меншік құқығынан бас тарту болды. Бұрын тиімді болған бұл стратегия енді қолданылмайды, өйткені ажырасу қазір заңды жауапкершіліктен гөрі активтерге үлкен қауіп төндіреді.

HELOC пайдалану

Бұл күндері жабылу ықтималдығын төмендетудің ең кең тараған әдісі – активке қарыз алу және басқа тарапқа қарыздық міндеттеме бойынша кепілдеме беру. Қарыз алудың ең кең тараған түрі – меншікті капиталды несиелеу желісі (HELOC). HELOC-пен несие берушіге кепілге кепіл ретінде қызмет ететін мүліктің меншікті капиталы бойынша кепілдеме беріледі. Тіпті қаржыландырылмаған үлестік несие қарыз алушыға ешқандай қауіп төндірмей, өзінің жеке капиталын айтарлықтай азайтады. Үлестік несиелік желілердің көпшілігі қаражатты пайдаланбағаны үшін ақы алмайды және оларды құру өте арзан (егер тегін болмаса). ХЕЛОК несие берушінің мүліктегі меншікті капиталды алуын едәуір қиындатады және шығынды көбейтеді және несие берушілерді қарыз алушының ақша ағымына әсер етпей, сот ісін қозғаудан бас тартады.

Қаржыландырылмаған HELOC-ті жылжымайтын мүлікке орналастыру кез-келген мүлік үшін бірінші қорғаныс жолы болып табылады; сонымен қатар төтенше жағдайлар немесе басқа күтпеген қаржылық міндеттемелер үшін пайдаланылуы мүмкін қаражат көзін ұсынады. Егер ол қаржыландырылмай қалса, HELOC талап етілген пайыздар немесе негізгі қарызды өтеу түрінде ешқандай қаржылық тәуекелді қоспайды. Несие берушілер банкке қанша қарыз екенін айта алмайтындықтан, бұл стратегия тараптың мүлікті күтуге жол бермеуі үшін тиімді болуы мүмкін, бірақ егер несие беруші сотқа жүгінуге шешім қабылдаса, онша тиімді емес.

Екінші ипотеканы тарту

Қорғаудың анағұрлым тиімді құралы – HELOC немесе екінші ипотека түріндегі қаржыландырылған несиелерді пайдалану. Несие қаржыландырылған кезде, несие беруші кез-келген несие берушінің шешімінен бас тартатын басымды кепілге ие болады, яғни қарыз қаражаты үшін меншікті капиталға қарсы талап. Бұл жағдайда меншіктегі меншік капиталы қарызға алынған капитал сомасына іс жүзінде азаяды, оны заңды тәсілдермен қалпына келтіру мүмкін емес, әрі қарай несие берушінің сотқа жүгіну мотиві төмендейді.

Үйге арналған жеңілдіктерді пайдалану

Көптеген штаттарда үйді босатуға арналған жеңілдіктер бар, олар несие берушінің қаржылық міндеттемені орындау үшін иемдене алатын үйінің меншікті капиталы мөлшерін шектейді. Алайда, көптеген адамдар үшін үйді босату үйдің меншік құнының бір бөлігін ғана қорғайды. Мысалы, ипотекасыз және $ 100,000-дан босатылған $ 400,000 үйінде мүмкін заңды талаптарға ұшыраған 300,000 $ капиталы болады. Мұндай жағдайда, меншікті капитал ешқашан 100000 доллардан аспайтындай етіп, мүлікке қарыздың қандай да бір түрін сақтау мағыналы болар еді. Егер бірдеңе болып, сот шешімі шықса, несие беруші мүлік жазбаларын қарап, үйдің құнын бағалап, қымбат сот іс-әрекетімен көп пайда табуға болмайтынын шешеді.

Алайда несиені қаржыландыру мәселесі екі жақты. Біріншіден, жылжымайтын мүлікке меншік иесі инвестициялау сияқты тиімді немесе тиімді болатын капиталды пайдалануды табуы керек. Екіншіден, меншік иесі несиені ай сайынғы негізгі қарыз бен пайыздық төлемдер арқылы немесе несие берушіден өндіріп алу қаупі арқылы несиені сақтай алуы керек. Жылжымайтын мүлік иелерінің көптеген қасиеттері бар, олардың қасиеттерін капиталға айыру және оны қор нарығына салу. Бұқа нарықтарында атап өтілетін бұл стратегия нарықтық құлдыраудың ұзақ кезеңдерінде өндіріп алу мөлшерлемелерін арттырды. Осы стратегияны қарастырған кезде, көптеген адамдар өздерінің меншіктерінен шығарған кірістерін қалай дұрыс пайдалану немесе инвестициялау туралы ойлана бермейді. (Фондық ақпарат үшін біздің Investopedia арнайы мүмкіндігімізді қараңыз: субприменттік ипотека.)

Достық несиелер стратегиясы

Қарызды тәркілеу қаупін азайту үшін кейбір иелері бизнесті немесе сенімді жеке танысқан адам бақылап отырған сенімді несие алады. Жеке қарым-қатынасқа байланысты иелері несие төлемдері баяу немесе мүлде болмаған жағдайда несие беруші қарызды алып қоймайды деп болжайды. Осы достық несиелердің көпшілігі түпнұсқа болып көрінбейтіндіктен ақырында жалған деп танылады.

Кез-келген юрисдикцияның белгілі бір ережелері болғанымен, несие алу үшін белгілі бір экономикалық мақсатта берілуі керек, тиісті түрде рәсімделіп, ипотека кепіліне берілуі керек. Одан да маңыздысы, негізгі қарыз бен сыйақы бойынша төлемдер уақытында және несиелік құжаттарға сәйкес төленуі керек. Мүлікті қорғауға берілген көптеген несиелерді соттар жоққа шығарады, өйткені қарыз алушы ешқашан ипотекалық төлемдерді жасамаған және құжаттамамен рәсімдеген емес.

Қарама-қарсы кепіл

Қарама-қарсы кепілдеме – бұл меншікті капиталды қоршайтын активтерді қорғаудың тағы бір стратегиясы, бұл меншікті капитал көптеген активтер үшін кепіл ретінде пайдаланылады. Қарыздың өтелмеген кепілдемесі болмаса да, оны тіркеуге болмайды, себебі ол басқа несие немесе кепілдік бойынша пайыздарды қорғайды.

Бұл қалай жұмыс істейді: бір топқа тиесілі екі компанияның меншігі бар деп есептеңіз. №1 серіктестік №2 компанияға несие береді және оның мүлкін кепіл ретінде пайдаланады. Содан кейін №2 компания алынған қаражатты №1 компанияға баламалы несие беру үшін пайдаланады және оның мүлкін кепілге қояды. Бір меншіктік топтан тыс ақша кетпестен, екі мүліктің де мүліктік кепілдемесі бар және олар енді несие берушілерден қорғалған. Егер №1 компания сотқа беріліп, мүлікке қатысты сот шешімі шығарылса, соңғысы мәселесіз пайдаланылуы мүмкін.

Ақыр соңында, ол сатылған кезде, түскен қаражат қолданыстағы ипотекалық несиені төлеуге жұмсалады, ал несие берушіге мүлікке қарсы жүгіну болмайды. Бұл өте қарапайым және ашық мысал болғанымен, оффшорлық ұйымдар мен жеке трестерді қолданатын күрделі құрылымдар көбінесе несие берушілерге шынайы меншікті анықтауды немесе мәмілелердің адал емес екенін дәлелдеуді қиындату үшін қолданылады.

«Жылжымайтын мүлік» жауапкершілігі шектеулі серіктестігі

Жалға берілетін жылжымайтын мүлікке иелік ету – бұл үлкен тәуекел. Активті мүлікке иелік ету мен басқару заңды жауапкершілігінен қорғау өте қиын. Алайда, жылжымайтын мүлік жауапкершілігі шектеулі серіктестіктерін пайдалану арқылы иелері өздерінің басқа активтерін жылжымайтын мүлік қызметінен қорғау әдісін тапты, және керісінше. Бір активті ЖШҚ-да мүлікке ие бола отырып, басқа мүліктің иелерін тіркеуден оқшаулайтын мүліктің өзі ғана сотқа берілуі мүмкін.

ЖШҚ заңды тұлға болғандықтан, меншік иесімен соттасқысы келетін несие берушілер меншік иесінің ЖШҚ-ға деген қызығушылығын ғана көздей алады. Активтерді одан әрі оқшаулау үшін, бір активті ЖШҚ көбіне  Невада сияқты штатта тіркелген басқарылатын ЖШҚ холдингтік компаниясының иелігінде болады, бұл ұйымға шабуыл жасаудың жалғыз әдісі ретінде зарядтау тәртібін ұсынады. Төлем тәртібі несие берушілерге тек мүше ретінде кіруге мүмкіндік беретіндіктен, олар менеджерден ешқашан кірістерді бөлмейді, бірақ салық міндеттемелерін алады; бұл қаржылық тұрғыдан мүмкін емес. Бір қызығы, LLC-ге негізделген көптеген стратегиялар HELOC арқылы меншікті капиталды алып тастауды, қаражатты басқа жылжымайтын мүлікке инвестициялауға немесе жаңартуға жұмсауды ұсынады.

Төменгі сызық

Ойластырылған және жақсы жасалған жоспардың бір бөлігі ретінде жасалынған кезде, меншікті капиталды алып тастау активтерді қорғаудың өте күшті құралы бола алады. Бұл көбінесе басқа қорғаныс стратегияларында жақсы қолданылады, мысалы, жылжымайтын мүлік құрылымы, меншік пен меншік иесін бірдей қорғайды. Бұл стратегиялар соттардың алаяқтық аударымдары ретінде көрінбеуі үшін несиелік қаражаттарды стратегиялық мақсатта пайдалануды қарастыруы және оларға қажеттілік туындағаннан бұрын алдын-ала орындалуы керек. Активтерді қорғаудың кез-келген стратегиясындағыдай, кез-келген несие немесе заңды құжаттар рәсімделмес бұрын осы салада білетін адвокатпен кеңесу керек. (Толығырақ білу үшін біздің Ипотека негіздері туралы оқулықты қараңыз ).