Жеңілдік коммерциялық жылжымайтын мүлік төлемдерін төмендетеді
Белгіленген мөлшерлемемен қарызды қаржыландыруды қолдайтын коммерциялық жылжымайтын мүлік инвесторлары қарыздарын өтеу мерзімінен бұрын қарыздарын өтеген кезде кейде алдын ала төлемдер бойынша айыппұлдар төлеуге мәжбүр болады. Әртүрлі алдын-ала төлеу нұсқаларының ішіндегі жеңіліске ұшырау – бұл пайыздық мөлшерлемелер жоғарылаған кезде ең үлкен икемділік пен мүмкін қаржылық табыстар.
Жеңілдік дегеніміз не?
Шығындар, оның аты айтып тұрғандай, қарыз алушы жылжымайтын мүліктің белгіленген ставкасы бойынша несиені алдын-ала төлеу туралы шешім қабылдаған кезде талап етілетін төлемдерді азайту әдісі болып табылады. Несие берушіге қолма-қол ақша төлеудің орнына, жеңіліске ұшырау мүмкіндігі қарыз алушыға басқа ақша қаражаттарын айналдыратын активті несие бойынша бастапқы кепілге айырбастауға мүмкіндік береді.
Жаңа кепілдеме (әдетте қазынашылық бағалы қағаздар) бастапқы коммерциялық жылжымайтын мүлік активтерімен салыстырғанда әлдеқайда аз қауіпті. Бұл сценарийде несие берушінің жағдайы анағұрлым жақсырақ, өйткені ол бірдей ақша ағындарын алады және оның орнына тәуекелге байланысты әлдеқайда жақсы инвестиция алады. Несие беруші үшін жеңілістің пайдасы айқын болғанымен, қарыз алушылар да едәуір пайда көре алады. Егер несиелер бойынша сыйақы мөлшерлемесі ипотекалық несие мөлшерінен жоғары мөлшерге көтерілсе, қарыз алушылар құндылық құра алады және алдын-ала төлем кезінде қалтасына қолма-қол ақша сала алады. Жеңілістер – бұл коммерциялық жылжымайтын мүлікке арналған несие келіссөздері кезінде ұсынылатын нұсқа болғандықтан, қарыз алушылар оны қаржыландыру арқылы құндылық құру мүмкіндігін сақтау үшін оны қарастыруы керек.
Жеңілдетудің негіздемесі
Айнымалы ставкалы жылжымайтын мүлікке арналған несиелер – бұл құрылыс немесе көпірді қаржыландыру сияқты қысқа мерзімді қажеттіліктерді қаржыландырудың тиісті әдісі, ол жалға беру кезеңінде жылжымайтын мүлік иелеріне берілген капитал; ол жылжымайтын мүлік ақша ағынына әкелген кезде төленеді.
Сыйақы мөлшерлемесі бойынша тәуекел жоғары болғанымен, қаржылық жағымсыздығында шек жоқ болса да, кейбір қарыз алушылар ұзақ мерзімді, өзгермелі мөлшерлемемен қаржыландыруды қабылдайды. Бұл көбінесе ақша ағыны бар мүліктің несие мерзімі аяқталғанға дейін сатылу ықтималдығы жоғары болған кезде орын алады.
Қарыз алушылар көптеген себептерге байланысты өзгермелі мөлшерлемемен қаржыландыруды пайдаланады. Маңызды себептердің бірі – несие берушілер белгіленген ставка бойынша қарызды алдын-ала төлеу кезінде талап ететін алдын-ала төлеу айыппұлдарын айналып өту. Айнымалы мөлшерлеме бойынша қаржыландыру кезінде несие берушілер қайта инвестициялау тәуекеліне ұшырамайды, өйткені несие мөлшерлемелері нарықта өзгеріп отырады. Өтелген кезде қаражатты сол нарықтық бағамен қайтадан қарызға беруге болады.
Несие берушілерге арналған тәуекелдер
Бекітілген-мөлшерлеме қаржыландыру қаржылық шығындар немесе несие берушінің қысқарту жасау үшін әлеуеті бар кірістілігі капитал өтелген, содан кейін төмен нарықтық мөлшерлемелер бойынша жүзеге одолжила кезде. Қайта инвестициялау қаупіне байланысты несие берушілер, әдетте, белгіленген мөлшерлемемен қарыз алғандардан алдын-ала төлемнің қандай да бір түрін талап етеді. Бастапқыда несие берушілерге « кірісті қолдауды » талап етті, бұл қарыз алушыларға несие өтелгенге дейінгі мерзімге алдын-ала төленген капиталға ставка дифференциалын (несие ставкасы мен қалыптасқан нарықтық ставка арасындағы) төлеуді талап етті. Жаңа ипотекалық активтердің пайда болуымен байланысты мүмкіндіктер мен қаржылық шығындар болғандықтан, жеңілістер қайта инвестициялау қаупін және алдын-ала төленген капиталды қайта несиелеу қажеттілігін жою тәсілі ретінде жасалған.
Құнсыздану несие алушыларға несие бойынша кепілдік заттарды бастапқы несие сияқты ақша ағындарын қамтамасыз ететін активтерге ауыстыруға мүмкіндік береді. Бұл активтермен айырбастау несие берушілерге алдын-ала төленген капиталды ауыстыру үшін несиелеудің жаңа мүмкіндіктерін іздемей-ақ, несие мерзімі ішінде күткен кірістерін алуға мүмкіндік береді. Бұрын айтылғандай, онша қауіпті емес активті айырбастау (коммерциялық жылжымайтын мүліктің орнына АҚШ қазынашылығы) несие берушінің инвестицияларының жалпы қаупін азайтады. Бұл мекемелер үшін тіпті үлкен артықшылығы болып табылады секьюритилендіру осы ипотекалық. Инвесторлар келісімшарт бойынша барлық пайыздар мен негізгі қарыздарды алу ықтималдығын арттыра отырып, жеңілістер ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздардың, сондай-ақ несие берушілердің пайдасын айтарлықтай арттырады.
Қарыз алушыларға арналған жеңілдіктер мен мәселелер
Кірістілікті сақтаудан айырмашылығы, нарықтық ставкалар келісімшарттық ставкадан жоғары болған кезде, шығындар қарыз алушылар үшін жоғары әлеуетті ұсынады. Табыстылықты тұрақсыздық айыбы деп атайды, өйткені қарыз алушылар нарықтық ставкалардың қай бағытқа ауысқанына қарамастан төлемнің кейбір түріне ұшырайды. Әдетте, бұл кірістілікті қолдау есебінің үлкен бөлігі немесе алдын-ала төленген соманың пайызы ретінде құрылымдалады. Жеңіліске Қазынашылық міндеттемелерді сатып алу қажет болғандықтан, ставкалардың қозғалысы осы активтердің шығындарына тікелей әсер етеді және шығындар алдын-ала төлеу кезінде шығындар немесе күтпеген шығындар бола ма, жоқ па екенін анықтайды.
Көп жағдайда, шығындар қарыздың қалған мерзіміне тең мерзімдері бар қазынашылық міндеттемелерді, шартты мерзімді сыйақылар мен негізгі төлемдерді өтеу үшін қажетті кірісті қамтамасыз ететін купондық мөлшерлемемен сатып алуды қамтиды. Содан кейін бұл облигациялар несиелік несие берушіге мерзімді ақша ағындарын облигациялар аяқталғанға дейін беретін жеңілістер сеніміне беріледі. Несиелерді жеңу үшін қажет облигациялардың мөлшерлемелері мен нарықтық ставкалар арасындағы айырмашылыққа байланысты, қазынашылық облигациялар жеңілдікпен немесе сыйлықақы үшін саудаласады.
Ставкалар өскен кезде қазынашылық міндеттемелер (немесе тұрақты кіріске салынған кез-келген инвестиция) құнын жоғалтады және арзандайды. Мұндай жағдай болған кезде, қарыз алушылар талап етілген облигацияларды несиені алдын-ала төлеу үшін талап етілгеннен арзанға сатып ала алады, нәтижесінде олардың қалталарында қосымша ақша пайда болады. Кері жағдайда, ставкалар төмендеген кезде, тұрақты кірістерге салынған инвестициялар қымбаттайды. Бұл қарыз алушыдан алдын-ала төлеу кезінде несие балансынан үлкен соманы төлеуді талап етеді. Төменгі жағында кірісті ұстап тұру есебі несиені жеңу үшін қажетті дәл осындай қосымша капиталға әкеледі. Бұл заемды жеңіп алу үшін қажетті облигацияларды сатып алуға байланысты кез келген транзакциялық шығындарды ескермейді. Бұл шығындар өтінімнің таралуына немесе облигацияларға сұраныс пен ұсыныстың күшіне байланысты өзгереді. Төменгі жағында, жеңіліске ұшырау пайдалы, ал кірістіліктің сақталуы айыппұл төлеуді талап етеді.
Жеңіліске ұшырау нұсқасы тұрақты мөлшерлеме бойынша қарыз алушыларға кірісті қолдауды немесе ұзақ мерзімді, өзгермелі мөлшерлемені қаржыландыруды таңдайтындарға қарағанда артықшылықтар береді. Қарыз алушылар үшін қысқа мерзімде жылжымайтын мүлік объектілерін сату талап етілетінін білетін, бірақ егер олар айнымалы мөлшерлеме бойынша қарызды пайдаланғысы келсе, қарызға қызмет көрсетудің ықтимал артуына алаңдайды деген жақсы таңдау.
Портфолио деңгейіндегі қарызды пайдаланатын қарыз алушылар (бірнеше коммерциялық қасиеттермен қамтамасыз етілген бір несие) несие берушілер кейде қарыз алушылардан активтің портфолиоға қосқан үлесінен гөрі несиенің көп пайызын төлеуді талап ететіндігін анықтайды. Мұндай жағдай несие беруші қарыз алушы портфолиодағы қалған активтерге қарағанда тәуекелі аз активті сатады деп есептеген кезде пайда болады. Портфолио онша қауіпті емес активке ие болған сайын қауіпті болып өсетіндіктен, несие берушілер алдын-ала төлем мөлшерін талап етеді, бұл үлкен тәуекелдің орнын толтырады, қалған портфельді тиімді түрде азайтады және инвестордың табыстылығын төмендетеді.
Жеңіліске ұшырау кепілдікке қарағанда тәуекелі аз активтің айырбастауына әкелетіндіктен, қарыз алушылар активті сатқаннан кейін портфельдегі қарыздың сол пайызын сақтай алады. Несие берушінің келісімі бойынша, шығындар орындалған кезде, қалған активтер бойынша қарыздың пайызын көбейтуге болады.
Қарыз алушылардың тағы бір артықшылығы – несие берушілер жеңіліске ұшырау опциясын алу үшін әдетте төлемнің кез келген түрін алдын-ала немесе несие ставкаларын арттыру арқылы талап етпейді. Егер ставкалар көтерілсе, қарыз алушы үшін құндылық құру мүмкіндігі бар; сондықтан несие берушілер опционды сатқаны үшін өтемақы сұрай алады деп ойлауға болады.
Төменгі сызық
Қарыз алушылар активтерді басқару бойынша дұрыс шешімдер қабылдау үшін алдын-ала төлеу нұсқаларын білуі керек. Мысалы, пайыздық мөлшерлеменің едәуір өсу кезеңінде оңтайлы коммерциялық активті несиені жеңіп алу нәтижесінде пайда болған құнға байланысты сатқан жөн. Теріс жағы, құндылықты оңтайландырудан кейін де активті ұстап тұрудың мағынасы болуы мүмкін. Алдын ала төлем кезінде несиедегі қалған уақыт алдын-ала төлеу шығындарына тікелей әсер етеді. Барлығы тең болған жағдайда, алдын-ала төлеу бойынша айыппұлдар уақыт өте келе жойылады.
Коммерциялық жылжымайтын мүлікке несие беру шарттары туралы келіссөздер жүргізген кезде, қарыз алушылар мерзімін аяқтағанға дейін міндеттемені алдын-ала төлеу ниеті болмаса да, тұрақты ставкалары бар несиелерден бас тарту мүмкіндігін сұрауы керек. Жеңілістің алдын-ала төлеудің басқа нұсқаларына қарағанда айқын артықшылығы оның нарықтық пайыздық ставкалары өскен кезде табыс әкелетін жағдай жасау мүмкіндігінің арқасында маңызды. Сыйақы мөлшерлемесінің өсу кезеңінде жылжымайтын мүлік иелері тіркелген мөлшерлемемен қаржыландыруды қалайтындар, өздерінің қарыздық міндеттемелері бойынша жылжымайтын мүлік құнының төмендеуін өтеуге мүмкіндік беретін капиталды көбейтуі мүмкін деп ойлауға болады. Тіркелгеннен кейін сатылатын жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін қаржылық левереджді қолданатын инвесторлар қысқа мерзімді, өзгермелі ставкалық қаржыландыруға ұтымды балама ретінде жеңілдікті опциямен тұрақты ставкалы қаржыландыруды қарастыруы керек.