Айырбасталмалы ARM

Айырбасталмалы қару дегеніміз не?

Айырбасталатын ARM – бұл қарыз алушыға белгілі бір уақыт кезеңінен кейін белгіленген мөлшерлеме бойынша ипотекаға ауысу мүмкіндігін беретін реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM). Айырбасталатын қару-жарақ төмен пайыздық мөлшерлемені пайдалану тәсілі ретінде сатылады және әдетте белгілі бір шарттарды қамтиды. Қаржы институты әдетте ARM-ді белгіленген мөлшерлеме бойынша ипотекаға ауыстыру үшін ақы алады.

Негізгі өнімдер

  • Айырбасталатын ARM – бұл кейбір бастапқы кезеңдерден кейін белгіленген мөлшерлемеге өзгертілетін өзгермелі мөлшерлемесі бар ипотека.
  • Айырбасталатын ARM-дің пайдасы, егер пайыздық мөлшерлемелер төмендесе, жүзеге асырылады. Егер пайыздық мөлшерлемелер өсіп жатса, онда айырбасталатын қолдың пайдасы жоғалады.
  • Айырбасталатын ARM әдетте тизер жылдамдығынан басталады, ол стандартты ставкалардан төмен, бірақ индекс пен маржа бойынша белгілі бір уақыт өткеннен кейін жоғарылайды.
  • Белгіленген тарифке өткеннен кейін, жаңа тариф үй иесі тизер ставкасы бойынша төлегеннен жоғары болатыны сөзсіз.

Айырбасталатын ARM туралы түсінік

Ипотекалық несиеге жүгінген кезде таңдаудың әр түрлі түрлері бар, әдетте, ипотека мерзімі ішінде пайыздық мөлшерлеме қалай анықталады. Айырбасталатын ARMS – бұл ипотеканың екі түрінің гибриді: шартты ставка бойынша 30 жылдық ипотека және реттелетін ставка (ипотека). Белгіленген мөлшерлеме бойынша ипотека несие алушыға ай сайынғы төлем ешқашан өзгермейтінін, тіпті егер ставкалар көтерілсе де, бұл қауіпсіздікті қамтамасыз ететін тәсіл болып табылады. Уақыт өте келе төлемдер инфляцияға қатысты тиімді түрде төмендейді.

Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека кіріспе тизер ставкасынан анағұрлым төмен басталады, бірақ белгіленген кезеңнен кейін (әдетте бес жыл) ставка LIBOR сияқты индекске сәйкес түзетіледі, оған маржа қосылады. Жалпы мөлшерлеме алты айда бір рет түзетіледі және жоғарылауы немесе төмендеуі мүмкін (келісімшартта көрсетілген шектерде).

Айырбасталатын ARM кезінде ипотека 30 жылдық реттелетін мөлшерлемеден басталады; яғни нарықтық орташадан төмен жылдамдықпен. Бірақ белгілі бір мерзімде, көбінесе бірінші жылдан кейін, бірақ бесінші жылға дейін, қарыз алушының белгіленген мөлшерлемеге ауысу мүмкіндігі бар. Жаңа пайыздық мөлшерлеме әдетте дейін жеті күн ішінде ұсынылған ең төменгі көрсеткіш оқшаулаумен. Осылайша, егер пайыздық мөлшерлемелер түсіп кетсе, қарыз алушы бастапқыда алғаннан төмен мөлшерлемені ала алады.

Айырбасталатын қарудың тарихы

1980 жылдардың басында енгізілген айырбасталатын ARM-лер екі реттік ставкалы ипотека кезеңінде сахнаға шықты. Тарихи түрде пайыздық мөлшерлемелердің жоғарылауы екіталай болғандықтан (кезектен тыс инфляцияны тежейтін), конвертацияланатын АРМ қарыз алушылары болашақта ставкалардың төмендеу ықтималдығына айтарлықтай бәс қоя алады.

Ерте айырбасталатын ARM қымбат болды және ауыр шектеулерге ие болды.Бірақ 1987 жылы үкімет қаржыландырған ипотекалық ұйымдар (GSE),  Фредди Мак қайталама нарықта айырбасталатын ARM сатып ала бастады.  Коммерциялық банктердің көпшілігі ипотекалық несиелерін екінші нарықта сататын болғандықтан, екі ипотекалық алптың айырбасталатын АРМ қабылдауы олардың тез кеңеюіне әкелді. Бәсекелестік өз кезегінде төлемдерді төмендетіп, шектеулі шарттарды әкелді.

Айырбасталмалы қарудың кері жағы

Айырбасталатын ARM-дің негізгі кемшілігі – бұл қарыз алушыны пайыздық мөлшерлемені бақылауға және болашақтағы өзгерістерді болжауға мәжбүр етеді, мұны тіпті сарапшылар да сенімді түрде жасай алмайды. Сондай-ақ, айырбасталатын ARMS бойынша пайыздық мөлшерлемелер – кіріспе мөлшерлеме де, кейінірек белгіленген мөлшерлеме де – әдетте нарықтық мөлшерлемеден сәл жоғары.

Қарыз алушылар ипотеканы айырбастау кезінде жабу шығындарын төлемесе, несие берушілер төлемдер жасайды. Сонымен қатар, егер кіріспе кезеңінде пайыздық мөлшерлемелер көтерілсе, айырбасталатын ARM пайдасы жоғалады. Сонымен, конверсиядан кейінгі ай сайынғы төлем үй иесі тизер ставкасы бойынша төлегеннен гөрі жоғары болады, дегенмен оның қауіпсіздігі сақталады.