Жылжымайтын мүлікті жабудың 12 қадамы
Жылжымайтын мүлік туралы мәміле дегеніміз – бұл көптеген сатылар мен процедуралық формальдылықты қамтитын ұзақ және стрессті жаттығу. Жабу үйді өзіңізге тиесілі қағаздарға қол қойған кезде пайда болады, бірақ сол тағдырлы күн келгенге дейін ұзақ тізімнің болуы керек. Бұл мақалада сіздің ұсынысыңыз қабылданғаннан бастап және жаңа үйдің кілтін алғанға дейін жасалуы керек 12 қадам сипатталған.
Негізгі өнімдер
- Жылжымайтын мүлік бойынша мәмілелер, әдетте, бірнеше апта ішінде аяқталады және көптеген қозғалмалы бөліктерге ие.
- Мәмілелер эскроу-шотты ашудан басталады және нүктелік сызыққа қол қоймас бұрын соңғы серуендеумен аяқталады.
- Жылжымайтын мүліктің жабылуының күрделілігі – бұл процеске басшылық ету үшін адвокат жалдаудың жақсы себебі.
- Ипотекалық несиеге алдын-ала келісілген сатып алушылар, әдетте, тезірек жабыла алады.
Неліктен ипотеканы алдын-ала мақұлдау жақсы идея
Егер сіз қолма-қол ақшаны сатып алушыболмасаңыз, үй іздеуді бастамас бұрын алдын-ала мақұлдау хатынкүтеді.Оның болуы процесті тездетіп, келіссөздер жүргізген кезде саудаласу күшін арттыра алады.Бұл сатушыға сіздің қаржылық қолдауыңыз мол екендігі туралы сигнал береді.Ол сізге мөлшерлемені құлыптауды ұсынады, яғни қолайлы пайыздық мөлшерлемені қамтамасыз ету ықтималдығыңыз жоғары.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Ипотекалық несиеге алдын-ала келісім беру сізге жылжымайтын мүлік сатып алуға болатын шекті білуге мүмкіндік береді.Бұл сіздің бюджетіңізге сәйкес келетін жылжымайтын мүлікті ғана іздеуге мүмкіндік беріп, уақыт пен күш үнемдейді.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Сонымен, ипотека несиесін алдын-ала мақұлдау ықтимал кемсітушілікке жауап беруге көбірек уақыт береді. Сіз әлеуетті несие берушінің сізді кемсіткенін сездіңіз делік. Бұл жағдайда сіз басқа көздерден қаржыландыруды іздеп, кейінірек сот ісін жүргізе аласыз. Алдын ала мақұлдау алу бір жақты несие берушінің жақсы келісімді бұзуына және сіздің арманыңызды кешіктіруге жол бермейді.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.
Сіз мінсіз үй тапқаннан кейін және сатып алушы сіздің ұсынысыңызды қабылдағаннан кейін, мәмілені жабу үшін келесі қадамдар қажет.
1. Эскроу-шот ашыңыз
Ан Эскроу шот бойынша сатып алушы мен сатушының атынан үшінші тарап өткізіледі.Үй сатылымы бірнеше апта ішінде бірнеше қадамдардан тұрады.Сондықтан сатушыны да, сатып алушыны да алдаудың алдын-алудың ең жақсы әдісі – бейтарап үшінші тұлғаны әкелу.Бұл үшінші тарап мәмілеге қатысты барлық ақша мен құжаттарды бәрі реттелгенге дейін сақтай алады.Барлық процедуралық формальдылықтар аяқталғаннан кейін ақша мен құжаттар эскроу-шоттан сатушы мен сатып алушыға ауысады, осылайша қауіпсіз операцияға кепілдік беріледі.
2. Тақырыпты іздеу және сақтандыру
А атауы іздеу және титулдық сақтандыру тыныштық және заңды кепілдік қамтамасыз.Олар сіз жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, оны кейінірек ешкім талап ете алмайтындығына кепілдік береді.Титулды іздеу – бұл меншіктің заңды меншігін анықтау және растау және мүлікке қандай шағымдар, егер олар болса, бар екендігін анықтау үшін мемлекеттік жазбаларды тексеру.Егер қандай да бір шағымдар болса, сатып алушы мүлікті алғанға дейін оларды шешу қажет болуы мүмкін.
Меншікті сақтандыру – бұл меншік құқығын иеленушіні жылжымайтын мүлік ақауларынан болатын қаржылық шығындардан сақтайтын сақтандыру төлемі. Ол жылжымайтын мүлік иелерін де, несие берушілерді де кепілзат, ауыртпалықтар немесе меншік құқығының ақауларынан туындайтын жоғалу мен бүлінуден қорғайды.
3. Адвокат жалдаңыз
Заңды көмек алу міндетті емес болғанымен, сіздің қорытынды құжаттарыңызға кәсіби заңгерлік пікір алғаныңыз жөн.Олардағы күрделі жаргонды, тіпті білімді адамдар үшін де түсіну қиын болуы мүмкін.Сәйкес ақы үшін, тәжірибеліжылжымайтын мүлік бойынша адвокаттың пікірікөптеген артықшылықтарды ұсына алады, оның ішінде құжаттардағы кез-келген ықтимал мәселелер туралы кеңестер бар.
Маңызды
Кейбір штаттарда сізді жабу үшін адвокат жалдау қажет болуы мүмкін. Штаттың заңдарын тексеріңіз.
4. Жабу шығындары туралы келіссөздер жүргізу
Эскроу-шотты ашудан бастап, жылжымайтын мүлік бойынша адвокатты жалдауға дейін барлық тартылған қызметтер мен ұйымдар ақша талап етеді.Егер сіз абай болмасаңыз, бұл шығындар ақшаны көбейтуі мүмкін.Мысалы, үйді және зиянкестерді тексеру өте қиын және қымбат тұратын мүлікті сатып алмау үшін өте маңызды.Бірақ мұндай қызметтердің көпшілігі жоғары төлемдер алу арқылы тұтынушылардың білімсіздігін пайдаланады.Заңды жабу қызметтері үшін төлемдерді де көтеруге болады.
Қажет емес төлемдер – бұл несие беруші ипотеканы жабу кезінде салатын төлемдер, бұл көбінесе қарыз алушы күтпеген және несие беруші нақты түсіндіріп бермейді.Бұл төлемдер үлкен төлемге дейін өсуі мүмкін. бағалауды қарау үшін төлемдер, қосалқы төлемдер, өңдеу үшін төлемдер және есеп айырысу үшін төлемдер кіреді.
Маңызды
Егер сіз сөйлеуге дайын болсаңыз және сіз өз позицияңызды ұстануға дайын болсаңыз, онда сіз жабылуға дейін қажетсіз төлемдер мен басқа төлемдерді төмендетіп немесе алып тастай аласыз.
5. Үй инспекциясын аяқтаңыз
Афизикалық үй инспекциясы мүлікпен кез келген әлеуетті проблемалар ашу және оның төңірегі көзқараспен алу үшін қажетті қадам болып табылады.Егер сіз тексеру кезінде үйге қатысты күрделі проблеманы тапсаңыз, сіз мәміледен бас тартуға немесе сатушыдан оны түзетуді сұрауға мүмкіндік аласыз.Сіз сондай-ақ сатушыдан оны түзету үшін сізге ақша төлей аласыз (егер сіздің сатып алу туралы ұсынысыңызүйді тексеру жағдайларын қамтыса ).
6. Зиянкестерге қарсы тексеруден өтіңіз
Зиянкестерді тексеру үй инспекциясынан бөлек.Бұл сіздің үйіңізде термиттер немесе ағаш құмырсқалары сияқты ағашты жоятын жәндіктердің болмауын қадағалайтын маманнан тұрады.Зиянкестер, ең алдымен, ағаштан жасалған қасиеттер үшін жойқын болуы мүмкін.Көптеген ипотекалық компаниялар мәмілені жасамас бұрын зиянкестермен байланысты ұсақ-түйек мәселелерді шешуді міндеттейді.
Кішкентай зақымдану өте жойқын және оны қалпына келтіру үшін қымбатқа айналуы мүмкін.Ағашты жоятын зиянкестерді жоюға болады, бірақ сіз мәселені ақылға қонымды төлеммен шешуге болатындығына көз жеткізгіңіз келеді.Жақсырақ, сіз сатып алушыны сатып алуды аяқтамас бұрын төлеуге және зиянкестерді жоюға мәжбүр ете аласыз.Зиянкестерді тексеру кейбір штаттарда заңды түрде, ал кейбір штаттарда міндетті емес.
7. Ұсынысты қайта келісіңіз
Сіздің сатып алу туралы ұсынысыңыз қабылданған күннің өзінде, сіз инспекциялар анықтаған кез-келген қажетті жөндеу жұмыстарының құнын көрсету үшін бағаны қайта келісіп алуыңыз қажет.Сіз сондай-ақ сатып алу бағасын бірдей ұстап тұра аласыз, бірақ сатушыдан жөндеуге ақша төлеуге тырысыңыз.Егер сіз мүлікті «сол күйінде» сатып алсаңыз да, сұраудың зияны жоқ.Егер сатушы шеше алмайтын немесе шешпейтін үлкен проблема анықталса, сіз айыппұлсыз кері қайтара аласыз.
8. Сіздің пайыздық мөлшерлемеңізді бекітіңіз
Сыйақы мөлшерлемелері, оның ішінде ипотека бойынша ұсынылған төлемдер өзгермелі және өзгеруі мүмкін. Ставкалар географиялық аймақ, мүлік түрі, несие түрі және өтініш берушінің несиелік ұпайы сияқты бірнеше факторларға байланысты.
Мүмкіндігінше, несие бойынша пайыздық мөлшерлемені алдын-ала құрсаулаған жөн. Бұл сіздің нарықтық ауытқулардың мейіріміне бөленуге мүмкіндік бермейді, бұл мүлікті сатып алуды аяқтағанға дейін ставкалардың өсуіне әкелуі мүмкін. Тіпті 0,25 пайыздық өсім сіздің ай сайынғы төлемдеріңізді және ипотеканы төлеуге кететін уақытты едәуір арттыра алады.
9. Күтпеген жағдайларды алып тастаңыз
Сіздің жылжымайтын мүлік бойынша ұсынысыңыз келесі бес нәрсеге байланысты болуы керек:
- Пайыздық мөлшерінен аспайтын пайыздық мөлшерлемемен қаржыландыру алу
- Үй инспекциясы үйге қатысты қандай-да бір үлкен проблемаларды анықтамайды
- Сатушы үйге қатысты барлық белгілі мәселелерді толығымен ашады
- Зиянкестерді инспекциялау кезінде ешқандай ірі зақымданулар немесе үйге зақым келмеген
- 6. Кез-келген келісілген жөндеу жұмыстарын аяқтайтын сатушы
Мұндай күтпеген жағдайлар жазбаша түрде сатып алу туралы ұсыныста көрсетілген нақты күндермен жойылуы керек, бұл белсенді мақұлдау деп аталады.Алайда, кейбір сатып алу келісімдерінде күтпеген жағдайлар пассивті мақұлдануға жатады (конструктивті мақұлдау деп те аталады).Егер сіз оларға белгіленген мерзімде наразылық білдірмесеңіз, олар мақұлданған болып саналады.Сатып алушылар мақұлдау процесін түсініп, қажетті мерзімге дейін қажетті шараларды қабылдауы керек.
10. Қаржыландыру талаптарын орындау
Сатып алу туралы келісімшартқа қол қойған кезде сізең алдымен ақша салдыңыз.Ең көп ақша – бұл сатушыға сатып алушының адалдығы, байыптылығы және мүліктік мәмілеге шынайы қызығушылық білдіретін салым.Егер сатып алушы бұл әрекеттен бас тартса, сатушыға өтемақы ретінде ең көп ақша түседі.Егер сатушы артқа кетсе, ақша сатып алушыға қайтарылады.
Сатып алуды аяқтау үшін сіз қосымша ақша қаражатын шотқа салуға тура келеді.Жинақталған ақшаның түпнұсқасы бастапқы жарнаға қолданылатын болғандықтан, мәміле аяқталғанға дейін басқа да әр түрлі төлемдерді ұйымдастыру өте маңызды.Мұны жасамау сатушының күшіне еніп, сатылымның жойылуына әкелуі мүмкін.Сонымен қатар, сіз мәміле бұзылғанға дейін пайдаланған түрлі қызметтер үшін ақы төлей аласыз.
11. Соңғы серуендеу
Қорытынды құжаттарға қол қояр алдындағы соңғы қадамдардың бірі жылжымайтын мүлікті соңғы рет қарау керек.Сіз үйді тексергеннен бері ешқандай зақым келмегеніне көз жеткізгіңіз келеді.Сондай-ақ, сатушының қажетті түзетулерді аяқтағанын және жаңа проблемалар туындамағанын тексеруіңіз керек.Соңында, сатып алу-сату шартында қамтылған ештеңе жойылмағанын тексеріңіз.
Маңызды
Үйді жабу жылжымайтын мүлік түріне және ақшалай қаражат төлеуге немесе сатып алуды қаржыландыруға байланысты бір аптадан 60 күнге дейін созылуы мүмкін.
12. Іс қағаздарын түсіну
Құжаттар мүліктік келісімді жабу үшін өте маңызды. Күрделі заң терминдері мен жаргонмен толтырылған қағаздар жиынтығына қарамастан, олардың барлығын өзіңіз оқып шығуыңыз керек. Егер сіз бірдеңе түсінбесеңіз, жылжымайтын мүлік жөніндегі адвокатпен кеңесіңіз. Сіздің агентіңіз кез-келген күрделі заңды тілді түсінуге көмектеседі.
Нотариус немесе ипотекалық несие беруші сияқты сіздің құжаттарыңызға қол қоюды күткен адамдар сізді қысымға ұшыратса да, әр бетті мұқият оқып шығыңыз, өйткені бұл жақсы басып шығару алдағы жылдарға үлкен әсер етуі мүмкін.
Атап айтқанда, пайыздық мөлшерлеменің дұрыс екендігіне және барлық келісілген шарттардың нақты көрсетілгеніне көз жеткізіңіз. Жалпы алғанда, сіздің шығындарыңызды процестің басында алған адал ниетпен бағалаңыз. Сіз заңсыз деп санайтын кез-келген төлемдер туралы қатаң түрде дауласыңыз.
Төменгі сызық
Жабылу процесі көп болып көрінгенімен, тез түсініп, түсінбеген мәмілеге қол қоюдың орнына жағдайды жақсарту үшін уақыт пен күш жұмсау керек. Мәмілені тез жабу үшін кез-келген қысымға сақ болыңыз. Сізге көмектесетін жылжымайтын мүлік агенттері және басқа ұйымдар олардың қысқартылуын қалайды, бірақ олар ұзақ мерзімді перспективада сіз жаман мәміледен туындауы мүмкін проблемаларға алаңдамайсыз.