Эскроу процесін түсіну

Үй сатып алу күрделі процесс болуы мүмкін, ол үшін көпшілік дайын емес. Осы жұмбақ элементтердің бірі – бұл жабылу деп те аталатын экскроу процесі. Сатушы ұсынысты қабылдаған және сатып алушы кілт алған уақыт аралығында пайда болатын бұл процесс көптеген үй сатып алушыларға әсер етуі мүмкін. Үйге ұсыныс жасамас бұрын, ең болмағанда, қандай қадамдар туралы негізгі идеяға ие болғаныңыз жөн.

Негізгі өнімдер

  • Эскроу процесі сатушы ұсынысты қабылдаған және сатып алушы кілт алған уақыт аралығында жүреді.
  • Бастау үшін сатып алушы қаражат сақталатын шотты ашуы керек.
  • Содан кейін сатып алушылар банктік бағалауды күтуі керек, ипотека кепілдігі, әртүрлі тексерулерден өтуі керек, сақтандыруды сатып алып, соңғы серуендеуді өткізіп, жабу керек.
  • Эскроу процесінің өту уақыты әр түрлі болады және қолында тиісті құжаттары бар ипотека несиесін алдын-ала мақұлдауға және қаржыландыруды қамтамасыз етуге қанша уақыт қажет екеніне байланысты болуы мүмкін.

Эскроу дегеніміз не?

Эскроу болып табылады  қаржы құралы  болып өткізген  үшінші тараптың  мәміле аяқталғаннан екі басқа тараптардың атынан. Бұл сатушы мен сатып алушының барлық міндеттемелері орындалған кезде үшінші тараптың сенім шотына ұқсас.

Эскроу процесінің басынан аяғына дейін өту уақыты әр түрлі болады.Жабылу ұзақтығын анықтайтын кейбір факторларғақолында тиісті құжаттары бар андеррайтерингті аяқтауғакететін уақыт жатады.Уақыттың ұзақтығы сияқты, процесс күйге байланысты әр түрлі болуы мүмкін.Келесі қадамдар, әдетте, бәріне бірдей.

Эскроу шотын ашыңыз

Сіз және сатушы өзара тиімді сатып алу туралы келісімге қол қойғаннан кейін, сіздің эскроу агентіңіз сіздің шынайы ақшаңыздың чегінжинап,оны сатып алу туралы келісімде көрсетілген эскроу-компанияның шотына салады.Эскроу компаниясыалғашқы ақшалай салымнан және несиелік құжаттардан қол қойылғанактігедейін талап етілетін қаражат пен жабу процесіне қатысатын құжаттарды жинайтынбейтарап тұлға ретінде әрекет етеді.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Kurzübersicht

Кейбір аймақтарда адвокаттар бұл процесті эскроу компаниясының орнына шешуі мүмкін және оны эскроу емес, елді мекен деп атауға болады.

Банктің бағалауын күтіңіз

Ипотека алға банк өз жасаймыз бағалау, ол бір кездері қажет болса, сатып алушы әдетте үшін оның қаржылық мүдделерін қорғауға төлейді қай өндіріп меншік туралы.Егер бағалау ұсынылған бағадан төмен болса,сіз айырмашылықты ойлап таппасаңыз немесе сатушы бағаны бағаланған мөлшерге дейін төмендетпесеңіз, несие беруші сізге қаржыландыруды бермейді.

Сіз бағалаушының пікірін келесі әрекеттердің бірін орындау арқылы өзгертуге тырыса аласыз :

  • Неліктен үйді жоғары бағаға қою керек деп санайтыныңыз туралы қосымша ақпарат беріңіз
  • Екінші бағалауды алыңыз
  • Басқа несие берушіні қолданып көріңіз және бағалау сіздің пайдаңызға түседі деп үміттенеміз

Егер осы нұсқалардың ешқайсысы мүмкін болмаса, сіз сатып алу-сату келісімшартын бұза аласыз.

Қауіпсіз қаржыландыру

Сіз келісіміңізді қабылдағанға дейін ипотека алуға алдын-ала келісуіңіз керек еді.Сіз несие берушіге жылжымайтын мүлік мекен-жайын бергеннен кейін, олар адал бағалауды жасайды немесе сіздің несие сомаңыз туралы мәлімдеме жасайды – пайыздық мөлшерлемені, жабу шығындарын және сатып алуға байланысты басқа шығындарды.Қол қоймас бұрын осы құжаттағы сандармен келісіп алғаныңызға көз жеткізіңіз. Қарыз бойынша жазбаша міндеттеме алғаннан кейін, қаржыландырудың күтпеген жағдайларын жазбаша түрдеалып тастайтын уақыт келді.

Сатушының мәлімдемесін мақұлдаңыз

Сіз сатушы немесе сатушының агенті анықтаған кез-келген айқын проблемалар туралы жазбаша хабарлама алуыңыз керек. Мысалы, өмір сүру құны жоғары аудандардағы орташа және аз кірістегі аудандарда гараж қалалық тұрғын үй кодтарын бұза отырып, тұрғын үйге айналған болуы мүмкін. Мұндай проблемалар туралы сіз бұрыннан білетін шығарсыз, өйткені олар тізімде жиі айтылады.

Мүлік сатушыны жария етпеуі мүмкін, яғни сатушы сату шартында қандай-да бір мәліметтерді жарияламайды. Егер сіз әлі де мүлікке қызығушылық танытсаңыз, өзіңіздің жеке тексерісіңізді жасаңыз. Сіздің инспекторыңыз үйге келгенге дейін сатушыдан рұқсат алғаныңызға көз жеткізіңіз.

Қажетті тексерулерді алыңыз

Келесі қадам – ​​тексерулердің қосымша шығынын қалайсыз ба, соны қарастыру. Бұл талап етілмегенімен, олар сіздің жағдайыңызды ескере отырып пайдалы бола алады.

Бұл талап болмаса да, үйге тексеру жүргізу сіздің мүддеңізде.Бірнеше жүз долларғакәсіби үй инспекторы үйде қауіпті немесе қымбат ақаулар бар-жоғын айтады.Егер бар болса, сіз олар туралы білгіңіз келеді, осылайша сіз келесілердің бірін жасай аласыз:

  • Сатып алудан тыс.
  • Сатушыдан оларды түзетуді сұраңыз.
  • Сатушыдан бағаны төмендетуді сұраңыз, сондықтан жөндеу жұмыстарын өзіңіз шеше аласыз.

Егер тексеру процесі қанағаттанарлықтай аяқталса, сізге жазбаша түрде инспекциялық жағдайды жою қажет болады. Сіз бұл қадамды кез-келген басқа тексерулерден кейін қайталайсыз, соның ішінде:

Зиянкестерге қарсы инспекция

Үйде термиттер, ұста құмырсқалар немесе тарақандар мен егеуқұйрықтар сияқты басқа зиянкестердің болмауын қамтамасыз ету үшін сіз зиянкестерді тексеріп көргіңіз келуі мүмкін.Бұл проблемалар сіз үйді қараған кезіңізде күндізгі уақытта байқалмауы мүмкін және сіз кіргеннен кейін өте жағымсыз жаңалық болар еді. Сауда басталмас бұрын кез-келген зиянкестермен күресу керек, егер сіз жалғастырғыңыз келсе сатып алу.Бұл сіз жұмыс үшін ақы төлеу үшін сатушымен қайта келіссөз жүргізгіңіз келетін тағы бір сала.

Экологиялық инспекция

Кейде үйдегі көгеру мен асбест сияқты улы заттарды тексеру үшін экологиялық тексеруден өту ұсынылады. Үй алаңында қоқыс полигонының, бұрынғы мұнай кен орнының, химиялық тазартқыштың, жанармай бекетінің немесе басқа да экологиялық қауіпті бизнестің ластануы сияқты проблемалар болуы мүмкін. Осы салада анықталған кез-келген проблемалар денсаулыққа зиян келтіруі мүмкін және оларды жою қымбатқа түсуі мүмкін.

Геологиялық есеп

Жер сілкінісіне ұшырайтын аудандар мұндай апат кезінде мүлікке үлкен зиян келтіру қаупін бағалау үшін топырақ туралы есепті және / немесе геологиялық есепті талап етуі мүмкін.Сіз сондай-ақ су тасқыны туралы хабарламаны қарастырғыңыз келуі мүмкін.Егер үйді су басу қаупі жоғары болса, сіз үй иелерін сақтандырудан ала алмайсыз, демек сіз ипотека ала алмайсыз.Кейбір жағдайлардаүй иесінің сақтандыруынан басқа су тасқынынан сақтандыру сатып алубұл мәселені шешеді.Ауылдық жерлерде мүліктің шекараларын тексеру үшін жерге зерттеу жүргізу керек.Қалалық жерлерде шекаралар қазірдің өзінде айқын болып келеді.

Kurzübersicht

Егер сіз келісімшартта мүлікті «сол күйінде» сатып алсаңыз, сіз сатушының кез-келген жеңілдіктері туралы келіссөздер жүргізе алмайсыз.

Қауіптіліктен сақтандыру

Бұған үй иелерін сақтандыру және сіздің географиялық аймағыңызда қажет кез-келген қосымша қамсыздандыру кіреді (мысалы, су тасқынынан сақтандыру).Сізден ипотека төленгенге дейін үй иелерін сақтандыру талап етіледі.

Меншік құқығындағы есепті және сақтандыру құқығын алыңыз

Сіздің несие берушіңіз меншік құқығын қорғауға арналған есептерді де, меншікті қорғауды да талап етеді.Егер олар болмаса да, сіз бәрібір оларды қалайсыз.8

Атауы есеп көз мүлікке атауы анық-яғни құрайды, онда ешқандай бар кепіл мүлкін және ешқандай бірінде бірақ сатушы оның кез келген бөлігін талап бар. Атақты сақтандыру сізді және несие берушіні кейіннен туындаған кез келген заңды қиындықтардан қорғайды, егер тақырып іздеу кезінде бірдеңе көрінбесе.

Егер тақырыпта қандай да бір қате болса ( бұлт немесе ақау деп аталады ), сатушы оны жөндеп, сатылым жалғасуы немесе сізге кетуге мүмкіндік беруі керек. Сіз тұратын жеріңізге байланысты, эскроу компаниясы мен титулды компания бір болуы мүмкін.

Kurzübersicht

Егер сіз бірнеше бакс үнемдегіңіз келсе, өзіңіздің сақтандыру компанияңызды таңдап, ең жақсы тарифке қол жеткізіңіз. Несие беруші таңдаған біреу сіз қалауы мүмкін.

Соңғы серуендеуді өткізіңіз

Жабу алдында мүлікті қайта тексеріп, жаңа зақым келмегеніне және сатушы сізге сатып алу туралы келісім-шартта көрсетілген тұрмыстық техника немесе қондырғылар сияқты заттарды қалдырғанына көз жеткізіңіз.

Осы сәтте, егер үйге үлкен зиян келмесе, сіз өзіңізді қайтара алмайтын шығарсыз.Алайда, ұсақ сатып алушының өз агентіне келісімшартты болмашы нәрсе үшін күшін жою үшін қысым көрсетуі естен танбайды.

HUD-1 формасын мұқият оқып шығыңыз

Жабудан кем дегенде бір күн бұрын HUD-1 формасын немесе несие шарттары мен жабу шығындарының қорытынды есебін аласыз.  Мұны сіз бұрын қол қойған адал ниетпен салыстырыңыз. Екі құжат өте ұқсас болуы керек. Қажет емес, күтпеген немесе шамадан тыс төлемдер мен тікелей қателіктерді іздеңіз.

Escrow жабыңыз

Жабу процесі штат бойынша әр түрлі болады, бірақ сізге көптеген құжаттарға қол қою қажет – асықпаңыз және мұқият оқып шығыңыз.Сатушының қол қоюға арналған қағаздары болады.Барлық құжаттарға қол қойылғаннан кейін, эскроу офицері сізді жылжымайтын мүлік иесі деп атайтын жаңа акт дайындайды және оны округтің жазғышына жібереді.Сізөзіңіздің алғашқы төлеміңізді және жабу шығындарыңыздытөлеу үшін кассалық чекті тапсырасыз немесе ақша аударымын ұйымдастырасыз, ал сіздің несие берушіңіз несие қаражатын сатушыға, егер қажет болса, сатушының несие берушісіне төлеуге мүмкіндік беретін етіп жібереді. 

Егер сіз осы уақытқа дейін жетсеңіз, сіз үйді иемденесіз.

Төменгі сызық

Сіздің агентіңіз бұл процесті басқарады, сондықтан сіз егжей-тегжейлі түсінбесеңіз, қатты алаңдамаңыз. Алайда сіз қаржылық тұрғыдан көп нәрсені қоятын кез-келген транзакцияда артықшылықтарға ие болмас үшін, не болып жатқандығы туралы ең болмағанда негізгі идеяны алғаныңыз жөн.