Қаржы энциклопедиясы

Сіздің алғашқы жалдамалы мүлікті сатып алуға арналған 15 кеңес

Инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы ойланасыз ба? Жылжымайтын мүлік әлемдегі ең бай адамдардың көпшілігін тудырды, сондықтан оны дұрыс инвестиция деп ойлауға көптеген себептер бар. Сарапшылар кез-келген инвестиция сияқты жүз мың долларға сүңгіп кетпес бұрын жақсы білген жөн деген пікірге келіседі. Міне, осыларды қарастырып, зерттеу керек.

Негізгі өнімдер

  • Жалгерлік кірісті табу үшін инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алу қауіпті болуы мүмкін. 
  • Әдетте сатып алушыларға кем дегенде 20% төлемді қамтамасыз ету қажет. 
  • Үй иесі болу үшін көптеген дағдыларды қажет етеді, олар жылжымайтын кранды түзету үшін жалға алушылардың негізгі заңдарын түсіну сияқты әр түрлі болуы мүмкін. 
  • Сарапшылар мүлікті жалға бермейтін болсаңыз немесе жалға беруден түскен табыс ипотеканы жаба алмайтын болса, қаржылық жастық болуды ұсынады.

1. Сіз үй иесі болуға дайынсыз ба?

Сіз құрал-саймандар қорабын айналып өту жолын білесіз бе? Сіз гипсокартонды қалай жөндейсіз немесе дәретхананың ағытпасын қалай шешесіз? Әрине, сіз оны біреу үшін жасай аласыз немесе менеджер жалдай аласыз, бірақ бұл сіздің пайдаңызды жейді. Бір немесе екі үйі бар мүлік иелері көбіне ақшаны үнемдеу үшін өздері жөндейді.

Әрине, бұл портфолиоға қосымша қасиеттер қосқанда өзгереді.Калифорния штатындағы Редондо жағажайындағы King Harbor Wealth Management компаниясының президенті Лоуренс Перейра Батыс жағалауында тұрады, бірақ Шығыс жағалауында жеке меншікке ие.Ол өзін мүлдем ыңғайлы емес деп айтатындықтан, ол оны жұмыс істейді.Қалай?«Мен тазалаушылардан, қолөнершілерден және мердігерлерден тұратын сенімді топ құрдым», – дейді Перейра.

Бұл жаңа инвесторларға ұсынылмайды, бірақ жылжымайтын мүлікке инвестиция салған кезде жергілікті болып қалудың қажеті жоқ.

Маңызды

Егер сіз ыңғайлы түрі болмасаңыз және көптеген қолма-қол ақшаңыз болмаса, үй иесі болу сізге сәйкес келмеуі мүмкін.

2. Жеке қарызды төлеңіз

Ақылды инвесторлар өздерінің портфельдік инвестициялық стратегиясының бір бөлігі ретінде қарызды көтеруі мүмкін, бірақ қарапайым адам одан аулақ болу керек. Егер сізде студенттік несие, төленбеген медициналық төлемдер немесе жақын арада колледжде оқитын балалар болса, жалға берілетін мүлікті сатып алу дұрыс қадам болмауы мүмкін.

Перейра сақ болудың маңызды екенімен келіседі: «Егер сіздің жылжымайтын мүлігіңізден қайтару қарыздың құнынан көп болса, қарызды төлеудің қажеті жоқ. Бұл сізге есептеу керек».Перейра қолма-қол жастықшаның болуын ұсынады.«Өзіңізді қарызыңызға төлем жасау үшін қолма-қол ақша жетіспейтін жағдайға қоймаңыз. Әрқашан қауіпсіздікті қамтамасыз етіңіз.»

3. Алдын ала төлемді қамтамасыз етіңіз

Инвестициялық жылжымайтын мүлік, әдетте, меншіктегі объектілерге қарағанда үлкен төлемді талап етеді; олардың бекітуге қатаң талаптары бар. Сіз қазіргі уақытта тұратын үйге орналастырған 3% инвестициялық жылжымайтын мүлікке жұмыс істемейді. Ипотекалық тұрғын үйді кепілдендіре отырып сақтандыру мүмкін болмағандықтан, сізге кем дегенде 20% алдын-ала төлем қажет болады. Сіз жеке несие сияқты банктік қаржыландыру арқылы алғашқы төлемді ала аласыз.

4. Дұрыс орынды табыңыз

Соңғы нәрсе – тұрақты немесе бу жинамай, құлдырап бара жатқан ауданда жалға берілетін мүлікке тоқтап қалу. Халық саны өсіп келе жатқан және жандандыру жоспары жүргізіліп жатқан қала немесе аймақ әлеуетті инвестициялық мүмкіндікті білдіреді.

Пайдалы жалға берілетін мүлікті таңдағанда, мүлік салығы төмен, жақсы мектеп ауданы бар, саябақтар, сауда орталықтары, мейрамханалар мен кинотеатрлар сияқты көптеген қолайлы жерлерді іздеңіз. Сонымен қатар, қылмыс деңгейі төмен, қоғамдық көліктерге қол жетімділігі және еңбек нарығы өсіп келе жатқан аудан ықтимал жалға алушылардың үлкен қорын білдіруі мүмкін.

5. Сатып алу керек пе немесе қаржыландыру керек пе?

Қолма-қол сатып алған дұрыс па немесе инвестициялық жылжымайтын мүлікті қаржыландырған дұрыс па? Бұл сіздің инвестициялық мақсаттарыңызға байланысты. Қолма-қол ақшаны төлеу ай сайынғы оң ақша ағындарын қалыптастыруға көмектеседі. Сатып алу үшін $ 100,000 тұратын жалға берілетін мүлікті алыңыз. Жалгерлік кірістер, салықтар, амортизация және табыс салығы кезінде қолма-қол сатып алушы жылдық кірісте 9,500 доллар немесе 100,000 доллар инвестициясының 9,5% жылдық кірісін көре алады.

Екінші жағынан, қаржыландыру сізге үлкен пайда әкелуі мүмкін. Ипотека бойынша 4% -бен күрделендіріп, 20% үй салған инвестор үшін операциялық шығындар мен қосымша пайыздарды алғаннан кейін, пайда жылына шамамен 5 580 долларға дейін жетеді. Ақша қаражаттарының қозғалысы инвестор үшін төмен, бірақ 20000 доллар инвестициясының 27.9% жылдық кірісі қолма-қол сатып алушы тапқан 9.5% -дан едәуір жоғары.

6. Жоғары пайыздық ставкалардан сақ болыңыз

Қарыз алу құны 2020 жылы салыстырмалы түрде арзан болуы мүмкін, бірақ инвестициялық жылжымайтын мүлік бойынша сыйақы мөлшерлемесі әдеттегі ипотекалық несие мөлшерлемесінен жоғары. Егер сіз сатып алуды қаржыландыруды шешсеңіз, сізге ай сайынғы пайдаңызды жеп қоймайтын төмен ипотекалық төлем қажет.

Маңызды

Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.

7. Өзіңіздің шектеріңізді есептеңіз

Қиын жағдайларды сатып алатын Уолл-Стрит фирмалары 5-7% кірісті көздейді, өйткені басқа шығындармен қатар олар персоналға жалақы төлеуі керек. Жеке адамдар 10% қайтарымдылық мақсатын қоюы керек. Техникалық қызмет көрсету шығындарын жыл сайын жылжымайтын мүлік құнының 1% -ымен бағалаңыз. Басқа шығындарға үй иелерін сақтандыру, пәтер иелерінің ықтимал төлемдері, мүлік салығы, зиянкестермен күресу және көгалдандыру сияқты ай сайынғы шығындар, жөндеу жұмыстарына тұрақты қызмет көрсету шығындары кіреді.

8. Жалға берушілерді сақтандыруға инвестиция салыңыз

Жаңа инвестицияңызды қорғаңыз: үй иелерін сақтандырудан басқа, үй иелерін сақтандыруды сатып алу туралыойланыңыз.Сақтандырудың бұл түрі әдетте, мүлiктiк залал, жоғалған жалгерлік кіріс және жауапкершілігі қорғауды қамтиды  меншік техникалық қызмет көрсету мәселелері нәтижесінде -in жағдайда жалға алушы немесе кірушінің зардап жарақат.

Маңызды

Сіздің шығындарыңызды төмендету үшін сақтандыру провайдері сізге үй иелерін сақтандыру полисімен үй иелерін сақтандыру полисімен келісуге мүмкіндік беретіндігін тексеріңіз.

9. Күтпеген шығындар факторы

Сіздің жалдау ақыңызға қызмет көрсету және күтіп ұстау шығындары ғана әсер етпейді. Төтенше жағдай әрдайым өсіп кетуі мүмкін – мысалы, дауылдан шатырдың зақымдануы немесе ас үйдің еденін бұзатын құбырлардың жарылуы. Жалдау кірісінің 20% -дан 30% -на дейін осы шығындар түрлеріне бөлуді жоспарлаңыз, осылайша сізде жөндеуді уақытында төлейтін қор болады.

10. Бекіткіштің жоғарғы бөлігінен аулақ болыңыз

Сіз арзан бағамен сатып алуға болатын үйді іздеп, жалға берілетін мүлікке қызықтырады. Алайда, егер бұл сіздің бірінші меншігіңіз болса, бұл мүмкін жаман идея. Егер сізде арзан жұмыспен сапалы жұмыс жасайтын мердігер болмаса немесе сіз үйді ауқымды түрде жақсартуға дайын болсаңыз, сіз оны жөндеуге тым көп ақша төлейтін боларсыз. Оның орнына бағасы нарықтан төмен болатын үйді іздеңіз, оған тек аз ғана жөндеу қажет.

11. Операциялық шығындарды есептеңіз

Жаңа жылжымайтын мүлік бойынша операциялық шығындар сіздің негізгі операциялық кірістің 35% -дан 80% -на дейін болады . Егер сіз жалдау ақысы үшін 1500 доллар алсаңыз және сіздің шығындарыңыз айына 600 АҚШ долларын құраса, сіз операциялық шығындар үшін 40% аласыз. Есептеуді жеңілдету үшін 50% ережесін қолданыңыз. Егер сіз жалдайтын жалдау ақысы айына 2000 доллар болса, жалпы шығындар үшін 1000 доллар төлеймін деп күтіңіз.

12. Қайтарымды анықтаңыз

Сіз салған әрбір доллар үшін сіздің долларға қайтарымыңыз қандай? Акциялар қолма-қол ақшамен 7,5% кірісті ұсына алады, ал облигациялар 4,5% төлей алады. Үй иесі болған алғашқы жылы 6% қайтарым сау деп саналады, әсіресе бұл сан уақыт өте келе өсуі керек.

13. Арзан үй сатып алыңыз

Үй неғұрлым қымбат болса, сіздің ағымдағы шығындарыңыз соғұрлым көп болады. Кейбір сарапшылар жақын маңдағы 150 000 доллар тұратын үйден бастауға кеңес береді. Сонымен қатар, сарапшылар блокта сатылатын ең жақсы үйді блоктағы ең нашар үйге ешқашан сатып алмауға кеңес береді.

14. Өзіңіздің заңды міндеттемелеріңізді біліңіз

Жалға берушілер иелеріне жалға берушілер туралы заңдармен өздерінің штатында және жергілікті жерлерінде таныс болуы керек. Заңды қиындықтардан аулақ болу үшін, мысалы, сіздің жалға алушылардың құқықтары мен кепілдік салымдары, жалдау талаптары, тұрғын үйді көшіру ережелері, әділетті тұрғын үй және тағы басқалар бойынша міндеттемелеріңізді түсіну маңызды.

15. Тәуекелдер мен сыйақыларды өлшеңіз

Әрбір қаржылық шешімде сіз төлемнің ықтимал тәуекелге тұрарлықтығын анықтауыңыз керек. Жылжымайтын мүлікке ақша салу сіз үшін әлі де мағынасы бар ма?

Марапаттар

  • Сіздің табысыңыз пассивті болғандықтан, алғашқы инвестициялар мен күтіп-ұстау шығындарына қарамастан, сіз көп жұмыс уақытыңыз бен күшіңізді жұмсай отырып, ақша таба аласыз.

  • Егер жылжымайтын мүліктің құны өссе, сіздің инвестицияларыңыз да қымбаттайды.

  • Сіз жылжымайтын мүлікті өзін-өзі басқаратын IRA-ға (SDIRA) орналастыра аласыз.

  • Жалгерлік кірістер сіздің әлеуметтік қамсыздандыру салығы салынатын кірістердің бөлігі ретінде қамтылмаған.

  • Инвестициялық жылжымайтын мүлікке төленетін пайыздар салықтан босатылады.

  • Тағы бір дағдарысқа қарағанда, жылжымайтын мүліктің құндылықтары, әдетте, қор нарығына қарағанда тұрақты.

  • Акцияларға немесе сіз көре алмайтын немесе басқа қол жетімді емес қаржылық өнімдерге инвестициядан айырмашылығы, жылжымайтын мүлік – бұл материалдық құндылық.

Тәуекелдер

  • Жалға беруден түсетін кіріс пассивті болса да, сіз мүлікті басқару компаниясын пайдаланбасаңыз, жалға алушылар қиындықтар тудыруы мүмкін.

  • Егер сіздің түзетілген жалпы табысыңыз (AGI) $ 200,000 (жалғыз) немесе $ 250,000 (бірлескен некеге тұру) -дан көп болса, онда сіз жалға беруден түскен кірісті қоса алғанда, таза инвестициялық кірістен 3,8% салық алуы мүмкін.

  • Жалға беруден түскен табыс сіздің жалпы ипотека төлемін жаба алмауы мүмкін.

  • Акциялардан айырмашылығы, егер базарлар нашарлап кетсе немесе сізге қолма-қол ақша қажет болса, жылжымайтын мүлікті бірден сата алмайсыз.

  • Кіру және шығу шығындары үлкен болуы мүмкін.

  • Егер сізде пәтер жалдаушы болмаса, сіз барлық шығындарды төлеуіңіз керек.

Қорытынды сөз

Күткен нәрселеріңізде шынайы болыңыз. Кез-келген инвестиция сияқты, жалға берілетін мүлік те ай сайын үлкен еңбекақы төлемейді, ал дұрыс емес мүлікті таңдау қателік болуы мүмкін.

Сіздің алғашқы жалға алу мүлігіңіз үшін тәжірибелі серіктеспен жұмыс жасауды қарастырыңыз. Үй иесі болу қабілетіңізді тексеру үшін өз үйіңізді белгілі мерзімге жалға беріңіз.

 

Ұқсас посттар: