Жалға алу үшін екінші үй сатып алу: тыйым салу және тыйым салу

Жылжымайтын мүлікке ақша салудың қаржылық тиімділігі болғанымен, тәуекелдер бар – жалдау ақысын төлемейтін жалға алушылар және үй иесі болудың бас ауруы. Сізге салықтарды, жылжымайтын мүліктің бағасын, ипотека мен қызмет көрсету шығындарын өлшеу қажет, сондай-ақ жалға иелік ету ақылды қаржылық қадам болып табылатындығын шешкен кезде үй иесі болғыңыз келеді. 

Салықтың артықшылықтары туралы ойланыңыз

Сіз жылжымайтын мүлік кірісіне пайыздар, салықтар, сақтандыру және басқа шығыстарды шегеріп тастай аласыз, ал шығындарды басқа кірістеріңізден алып тастай аласыз.Салықтарыңыздан амортизацияны да шегеруге болады.

Шегерім негізінен 2020 жылдың наурызындағы жағдай бойынша 27,5 жылдан астам уақыт бойы тозуға арналған резерв болып табылады.  Сіз жалға берілетін мүлікті сата аласыз және кірісті басқа жалға берілетін мүлікке капитал өсіміне салық төлемей-ақ аудара аласыз.

Үй иесі болуды ұмытпаңыз

Сіздің жалға берілетін мүлік – бұл уақыт пен энергияны қажет ететін бизнес. Сізге жалға беру туралы заңдарды біліп отыру қажет және сіздің пәтерлеріңіз үшін қауіпсіз және өмір сүруге болатын мүлікті сақтау заңды түрде талап етіледі.

Доллар төлейтін жалдаушының кез-келген үлкенді-кішілі мәселеге жедел жауап күтуге құқығы бар екенін ұмытпаңыз. Нарықта аз төлейтіндігіңізді білетін жалға алушылар аз талап қоя бастайды. Егер сіз кішігірім жөндеу жұмыстарын өзіңіз жасай алсаңыз, көмектеседі. Сіз сондай-ақ жалдау ақысын жинап, заң бұзған тұрғындармен жұмыс жасауыңыз керек.

Егер өзіңіздің жалға алу төлемдеріңізді басқару перспективасы қорқынышты болса, жылжымайтын мүлік брокеріңізден жылжымайтын мүлік менеджеріне немесе қамқоршысына жолдама сұраңыз немесе интернетте іздеңіз. Тек жылжымайтын мүлік менеджерін жалдау сіздің пайдаңызды жеңетінін біліңіз. 

Үйге арналған жылжымайтын мүлік тапсырмасын орындаңыз

Тұрғын үй  сатып алғандай жалдамалы мүлікті зерттеуге көп уақыт бөліңіз, егер көп болмаса, уақыт бөліңіз. Сіз нарық ерекшеліктерін, аймақтарға бөлу заңдылықтарын және сіз ойлап отырған жерде жалдау және үй сату тенденцияларын білуіңіз керек. Мектептерге, көлікке, рекреациялық ресурстарға, дүкендерге және осы аудандағы жалға алушылардың жалдау кезінде не күтетініне қараңыз.

Кепілді сатып алу опция болуы мүмкін, өйткені өндіріп алушы банк, әдетте, ипотекалық несие балансын қалпына келтіргісі келеді және мүлікті нарықтық құнынан төмен сатады. 

Сіз өзіңіздің мүлкіңізді жалдаушылар үшін тартымды болғанын қалайсыз. Колледж кампусына немесе жергілікті мектеп аймағына жақын немесе жағалауы бар мүлікті іздеңіз. Тұрақты қоғамдастықтағы ескі үй немесе көршілес тұрғын үй жаңаруы да жақсы нұсқа бола алады. 

Егер сіз жаңа гольф алаңында инвестициялық жалға берілетін мүлік сатып алсаңыз, «гольф алаңы синдромынан» сақ болыңыз. Егер жаңа және әуесқой гольф алаңы сол жалпы аумақта салынса, сіздің мүлік бірнеше жылдан кейін ескірген болып көрінуі мүмкін, бұл бағаны төмендетеді.. 

Сандарды қосуға немқұрайлы қарамаңыз

Сіздің ай сайынғы баспана шығындарыңызды талдау үшін смартфон қосымшаларын немесе онлайн-ипотека калькуляторларын пайдаланыңыз. Калькулятор сізге сатып алу құнын, алғашқы жарнаны, салықты, сақтандыру төлемін және ипотекалық несиенің пайыздық мөлшерлемесін енгізуге мүмкіндік беруі керек. Жалға берілетін мүлік бойынша ипотека ставкалары, әдетте, бастапқы үй ставкаларынан жоғары. Сондай-ақ, техникалық қызмет көрсету мен жөндеудегі фактор. Жақсы ереже – жылына сатып алу бағасының 1% құрайды.

Осылайша, 300 000 долларлық жылжымайтын мүлікті күтіп ұстау үшін жылына шамамен 3000 доллар қажет болады. Алайда, егер сіз жылжымайтын мүлік ескі болса, пайыздық мөлшерлемені 1,5% немесе 2% дейін арттырғыңыз келуі мүмкін. Жөндеу мен қызмет көрсетуді есептеудің тағы бір әдісі – кейде «шаршы фут ережесі» деп аталатын ережені сақтау, бұл үй иелеріне бір шаршы фут үшін жылына 1 доллар бюджетті ұсынады. Егер сіздің жалдамалы үйіңіз 1800 шаршы фут болса, мысалы, сіз жөндеу және қызмет көрсету шығындарына жылына 1800 доллар қарастырасыз.

1:36

Нақты әлем мысалы

Жоспарланған кірістің мысалы мынада: айына 2000 долларға 300000 доллар тұратын үй жалдайсыз деп айтыңыз. 20% бастапқы жарна $ 60,000 құрайды, ал 240,000 $ балансының 30 жылдық тіркелген сыйақы мөлшері 4% құрайды. Салықтар, сақтандыру және қызмет көрсету бюджеті ай сайынғы шығынды 1764 долларға жеткізіп, номиналды пайда жылына 2838 доллар немесе жылына алғашқы төлемнің 4,73% құрайды. Жаман емес.

Бұл жинақ шотынан әлдеқайда жақсы және дивидендтер төлейтін көгілдір чиптік акциялардың көпшілігінен гөрі жақсы, дегенмен, жақсы жылдағы қор нарығында тапқаныңыздан аз шығар.Бірақ әдеттегі амортизацияны 3,64% -бен есептегенде, 2,838 АҚШ долларының номиналды пайдасы 6 252 АҚШ долларын құрайтын шығынға айналады, оны басқа кірістерге қарсы қолдануға болады.  Алайда, сіздің салық кронштейніңізге байланысты, бұл бірнеше жүз долларлық салықтық үнемдеуді оң ақша ағынына дейін  және үйдің қымбаттау ықтималдығын құрауы мүмкін.

Төменгі сызық

Кіріс үшін жылжымайтын мүлікке инвестиция салу бәріне бірдей сәйкес келмейді, бірақ егер сіз өз инвестицияңызды бизнес ретінде қабылдасаңыз, өзіне тән тәуекелге төзімділікпен қарасаңыз және балғамен ыңғайлы болсаңыз, қаржылық пайда айтарлықтай болуы мүмкін.