РЕИТ жоғары қызығушылық кезеңінде пайдалы ма?

Сыйақы мөлшерлемесі өскен кезде, инвесторлар кез-келген жақсы активке жүгінуге тырысады. Нарықтық циклға байланысты жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялар (РЕИТ) сияқты балама инвестициялар жақсы нұсқа бола алады. Жоғары және төмен пайыздық ставкалармен кезеңдерде ЖСН қалай орындалғанын көрейік.

REIT Recap

РЕИТ – бұл жылжымайтын мүлікке мүлік немесе ипотека арқылы инвестициялайтын және акциялар сияқты ірі биржаларда қол жетімді жалпыға ортақ бағалы қағаз. Нәтижесінде, РЭТ жоғары деңгейдегі өтімділікті ұсынады (жылжымайтын мүлікпен жұмыс кезінде сирек кездесетін сапа). Трестер көбінесе тұрғын үй, коммерциялық ғимараттар, қоймалар немесе қонақ үй нысандары сияқты белгілі бір меншік түрлеріне маманданған. РЕИТ аймақтық варианттарда қол жетімді, олар АҚШ, Еуропа, Қытай немесе Жапония сияқты белгілі бір елдердегі / аймақтардағы жылжымайтын мүлікке шоғырланған.

РЕИТ көптеген артықшылықтарды ұсынады, соның ішінде әртараптандыру, жоғарыда аталған өтімділік, аз мөлшерде инвестициялау, кірісті бөлу және салық жеңілдіктері (жергілікті заңдарға байланысты). (Толығырақ ақпаратты қараңыз: РЕИТ-ке инвестициялаудың негізгі кеңестері.)

REIT пайыздық ставкалармен қайтарылады

Экономикалық өсу кезеңінде REIT бағалары пайыздық ставкалармен қатар өседі. Себебі өсіп келе жатқан экономика РЕИТ құнын арттырады, өйткені олардың негізгі жылжымайтын мүлік активтерінің құны өседі. Өсіп келе жатқан экономикада қаржыландыруға деген сұраныс та өседі, нәтижесінде пайыздық мөлшерлемелер жоғарылайды. Керісінше, экономиканың баяулауы жағдайында, ФРЖ ақшаны қатайтып жатқанда, қарым-қатынас теріс айналады. Бұл қатынасты келесі кестеден көруге болады, онда REIT жиынтық кірістілігі мен 2000-2019 жылдар аралығындағы 10 жылдық қазынашылық кірістілігі арасындағы корреляция нақтыланған.

Көбінесе, REIT кірістілігі мен пайыздық мөлшерлемелер бір бағытта жүріп оң корреляцияға ие болды. Бұл, ең алдымен, 2001-2004 және 2008-2013 жылдар аралығында дәлелденді. 2004, 2013 және 2016 жылдардан кейінгі кері корреляция кезеңдерінің барлығы, негізінен, рецессиядан кейін енгізілген ақшалай ынталандыру шараларының әрекеттерін кері қайтара отырып, ФРЖ-ның ақшаны қатаңдату саясатына қатысты. Мұнда пайыздық мөлшерлемелер өсті, бірақ REIT мәндері төмендеді.

Бұл дәлелді одан әрі күшейту үшін S&P жүргізген зерттеу болып табылады, онда 1970 жылдардан бастап, 10 жылдық қазынашылық кірісі айтарлықтай өскен алты кезең талданды. Зерттеу өсірілген пайыздық мөлшерлемені REIT-мен және осы кезеңдердегі акциялардың көрсеткіштерімен салыстырды. Ақпарат келесі кестеде көрсетілген.

Сыйақы мөлшерлемесін өсірудің осы алты кезеңінің ішінде РЕИТ кірістілігі оның төртеуінде артты және оның үшеуінде қор нарығынан озып кетті.

Алайда, басқа факторлар мен басқа да егжей-тегжейлі ескертулерді ескеру қажет, олар пайыздық ортаға байланысты ЖСҚ инвестициялары бойынша оң немесе теріс кірісті көрсетуі мүмкін.

Ең үлкен фактор – бұл барлық РЕИТ-тер бірдей құрылмайды. Бірінші кезекте, РЭИТ өнеркәсіптің көптеген түрлерінде жұмыс істейді. Олар денсаулық сақтау, қонақ үй, тұрғын үй, өндірістік және тағы басқаларын қамтиды. Осы салалардың әрқайсысының экономикалық ортаға әр түрлі реакция жасайтын әр түрлі айнымалылары бар. Тағы бір маңызды фактор – бұл РЕИТ қарыздық профилі; олар бизнесті өркендету үшін қанша қаржыландыру алады. Қарыз профилі әр түрлі пайыздық орталар әсер ететін қарыздың төлену мерзімі мен мерзімін анықтайды.

Талқыланған бақылаулар REIT-дің пайыздық мөлшерлемелер сценарийлеріне тәуелділігі болмауы мүмкін екендігін және әр түрлі пайыздық мөлшерлемелер кезінде REIT-тің қалай жұмыс істейтіндігін анықтауда көптеген басқа факторлар бар екенін көрсетеді. REIT инвестициялары бойынша кірістер іс жүзінде пайыздық мөлшерлемелерден ада болуы мүмкін. Кез-келген инвестиция сияқты, қарастырылып отырған нақты ЖСБ-ны, оның орындалуын, дивидендтерді төлеу тарихын және қарыз деңгейлерін қарау өте маңызды.

Инвесторларға арналған REIT жеңілдіктері

РЕИТ-тің басқа артықшылықтары бар, бұл оларды әр түрлі пайыздық кезеңдерде жақсы инвестициялық таңдау етеді:

Табыс мүмкіндігі

РЕИТ кіріске негізделген бағалы қағаздар болып саналады. Олар бағаны бағалай алатын болса да, REIT кірісінің едәуір бөлігі дивидендтерден тұрады. РЕИТ корпоративті салықты төлеуден аулақ болады, егер олар кірістерінің кем дегенде 90% -ын үлескерлеріне бөлсе. Бұл салықтық жеңілдік дивидендтік кірісті REIT акционерлеріне үнемі бөлуге әкеледі, ал тиімді таза кірістер көбінесе, тіпті жоғары пайыздық мөлшерлемелер жағдайында да, облигациялардан (немесе акциялардан) алынған кірістерден жоғары болады.

Ғаламдық әртараптандыру

РЕИТ әлемдік нарыққа шығуды ұсынады. 1990 жылдардан бастап Ұлыбритания, Сингапур, Жапония, Австралия, Нидерланды, Оңтүстік Африка және басқа да көптеген елдер REIT листингін енгізіп, инвесторларға шетелдік мемлекеттердің жылжымайтын мүлік нарығына шығуға мүмкіндік берді. Мысалы, егер АҚШ-тағы цистерналардағы жылжымайтын мүлік нарығы жоғары пайыздық мөлшерлемелердің әсерінен болса, Сингапурдағы жылжымайтын мүлік нарығына ұшыраған АҚШ инвесторы өзінің портфолиосында Сингапурдағы REIT-терді ұстаған жағдайда ұта алады.

Сектордың ерекше экспозициясы

Сыйақы мөлшерлемесі өскен жағдайда, жылжымайтын мүліктің барлық кіші секторларына кері әсерін тигізбеуі мүмкін. Мысалы, тұрғын үйді жалға алу шығынға ұшырауы мүмкін, бірақ ең жақсы орындардағы сауда орталықтары зардап шекпеуі мүмкін. Жылжымайтын мүлік нарығын, пайыздық ставкалардың белгілі бір ішкі секторға және оның базалық меншік иелігіне негізделген нақты ЖСҚ-ға әсерін мұқият зерттеу, пайыздық мөлшерлеменің әсеріне қарамастан, РЕИТ инвестицияларын тиімді ете алады.

Төменгі сызық

Корреляциялық заңдылықтарды және тарихи деректерді қарастырғаннан кейін, РЕС кірістері әр түрлі пайыздық ставкалар кезеңінде өзгеріп отыратын көрінеді, бірақ көбіне пайыздық ставкалардың жоғарылауы кезінде оң корреляция байқалды. Жылжымайтын мүлік суб-секторлары мен географиялық аймақтарды мұқият зерттеп, дұрыс таңдағаннан кейін инвесторлар дәстүрлі акциялар мен облигациялармен қатар әртараптандыруға жақсы инвестиция ретінде қарастыра алады.