Бағалау әдісі

Бағалау әдісі дегеніміз не?

Бағалау әдісі активтің құнын бағалау процесін сипаттайды, оның құны, алынған кіріс және ұқсас активтермен салыстырғанда оның әділ нарықтық құны (FMW) сияқты факторларға негізделген . Нәтижесінде алынған бағалау фигурасы еркін нарықта актив бағасын болжауға тырысатын болжамды болжам болып табылады. Бағалау әдетте затты сатумен бірге жүргізілсе де, олар сақтандыру немесе салық салу мақсатында жүргізілуі мүмкін.

Негізгі өнімдер

  • Бағалау тәсілі – бұл нарықтық мәмілелер бағасына сүйенбей, бағалауды қолдану арқылы активтің құнын анықтау процедурасы.
  • Ол, әдетте, активті сатумен немесе сақтандыру немесе салық салу мақсатында жүзеге асырылады.
  • Доллар құны активтің құны, алынған кіріс және ұқсас активтермен салыстырғанда оның нарықтық әділ құны сияқты факторларға байланысты тағайындалады.
  • Бағалау дегеніміз – бұл еркін нарықта активтердің бағасы туралы білімді болжамдар.

Бағалау тәсілін түсіну

Бағалау әдісі жылжымайтын мүлік объектілері, өнер объектілері, зергерлік бұйымдар, көлік құралдары, мұнай кен орындарындағы қаржылық мүдделер және басқа баламалы активтер сияқты құнды активтердің құнын анықтау үшін қолданылады. Осы тармақтардың мәндерін анықтау қиын, өйткені олар қолма-қол өзгеріп отырмайды, өйткені олар қазіргі кездегі нарықтық бағаны көпшілікке сатылатын акциялар мен басқа да бағалы қағаздар сияқты сенімді түрде қалыптастырады. Демек, мұндай заттардың құнын бағалаушылар ретінде белгілі білікті адамдар бағалауы керек.

Бағалау тәсілдеріне қойылатын талаптар

Мемлекеттік бақылау кеңестері сертификаттаған және лицензиясы бар мүдделі емес тараптар жүргізген жағдайда ғана бағалау заңды болып саналады. Бағалаушылар кәсіби бағалаудың әмбебап стандарттарына (USPAP) сәйкес келуі және тиісті академиялық курстардан өтуі керек. Бағалаушылар өз мамандықтары бойынша сараптамалық білімге ие болуы керек. Мәселенің мәні: алмас сақинаны жылжымайтын мүлік талдаушысы емес, тәжірибелі зергер ғана бағалауы керек.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың үш тәсілі

Жылжымайтын мүлік, егер ол сатылған болса немесе меншік иесі өз мүлкіндегі ипотеканы қайта қаржыландырғысы келсе, әдетте бағаланады. Бағалау жылжымайтын мүліктің жай-күйін, жасын, орналасқан жерін және басқа да тиісті сипаттамаларын көрсететін құнын анықтауға бағытталған. Бұл акция банктердің несие алушыларға меншікті құнынан артық ақша несие беруіне жол бермейді.

Kurzübersicht

Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау бірнеше жұмыстар үшін қажет, соның ішінде қаржыландыру, инвестицияларды талдау, мүлікті сақтандыру, сату тізімдері және салық салу.

Бағалаушылар жылжымайтын мүлік объектілерінің құндылықтарын орнатудың келесі үш әдісіне сүйенеді:

  1. Сатуды салыстыру. Бұл бағалаушылар жылжымайтын мүлікті жақын маңдағы ұқсас объектілердің жақында сатылған бағаларына негізделген бағалайтын ең кең тараған әдіс. Мұны орындауүшін соңғы бір жыл ішіндекемінде үш салыстырмалы сипаттамалар туралы ашық және бәсекелі нарықта хабарлау қажет.
  2. Шығындар тәсілі. Бұл практика мүліктің құны, назарға аз жер және құрылыс шығындарының құнын ескере отырып, балама ғимарат құнын тең тиіс деген алғышартқа астында жұмыс істейді  амортизациясын. Ақыр соңында, үй сатып алушының жылжымайтын мүлікке ұқсас құрылысты нөлден тұрғызуынан гөрі көп ақша төлеуі экономикалық тұрғыдан қисынсыз болар еді.
  3. Табыс тәсілі. Кейде «кірісті капитализациялау тәсілі» деп атайды, бұл меншік құнын ол табатын кіріске негізделген бағалайды. Ол таза операциялық кірісті (операциялық шығыстарды алып тастайтын мүлік кірісін) алып, оны капиталдандыру ставкасына бөлу арқылы есептеледі – күтілетін кірістілік.