Баламалы ипотекалық құрал (AMI)
Ипотеканың баламалы құралы (AMI) дегеніміз не?
Ипотекалық несиенің баламалы құралы – бұл ипотека бойынша стандартты тәжірибеден ауытқитын кез-келген тұрғын үй ипотекалық несиесі. Мысалы, бұл белгілі бір мөлшерлемемен, толық амортизациямен, ай сайынғы немесе мерзімді төлемдермен немесе стандартты өтеу шарттарымен ипотека болуы мүмкін. Кейде АМИ кепілдеме ретінде жылжымайтын мүлігі бар несие, бұл мүлікті сатып алудан гөрі басқа мақсаттарға жұмсалады.
AMI сәйкес келмейтін несие түрі болып саналады. А шар ипотекалық, мысалы, біржолғы өтеу орындауға қарыз алушыны талап AMI бір түрі болып табылады.
Негізгі өнімдер
- Баламалы ипотекалық құрал (АМИ) стандартты емес шарттары бар ипотека туралы айтады.
- Мысалдарға баламалы төлем шарттары, өзгермелі мөлшерлемелер немесе амортизациялық емес пайыздар кіруі мүмкін.
- Жалпы мысалдарға тек пайыздық мөлшерлемені, әуе шарын немесе ARM ипотекасын жатқызуға болады.
Ипотеканың баламалы құралдарын түсіну
Баламалы ипотекалық құралға (АМЖ) пайыздық мөлшерлемесі өзгермелі және тек пайыздық мөлшерлемеге арналған несиелер кіреді. AMI-дің көпшілігі тұрғын үйге арналған ипотекалық несиелер. Бұл әдеттегі емес ипотека көбінесе тұтынушыларға ай сайынғы төлем мөлшерін азайту және қарыз алушылардың қаржыландыруы мүмкін бағаны арттыру арқылы жылжымайтын мүлікті сатып алуды жеңілдетеді. Олар орта таптағы үй сатып алушылар үшін қол жетімді баспана ұсына алады. Алайда, егер олар қарыз алушының табысы ипотекалық төлемдермен бірдей қарқынмен өспесе, олардың беретін пайдасы ипотеканың қымбаттаған құнының орнын толтыруы мүмкін.
Бұл тұрақты емес пайыздық несиелер уақыт бойынша өзгеріп отыратын өзгермелі пайыздық мөлшерлемеге ие. Мөлшерлеме базалық пайыздық мөлшерлемеге немесе мезгіл-мезгіл өзгеріп отыратын индекске негізделген. Эталон жоғары немесе төмен жылжытылған кезде несиенің жоспарланған төлемдері де қозғалады. АМИ-де негізгі қарыздың амортизациясы жоқ. Амортизация кезінде негізгі қарыз бен пайыздарды есептеу несие мерзімі ішінде тең төлемдерге таралады.
AMI-дің тағы бір түрі – тек пайызбен алынған ипотека. Бұл несиелер төлемнің негізгі бөлігін алып тастау арқылы қарыз алушыға қажетті ай сайынғы төлемді азайтады. Алғашқы рет үй сатып алушылар үшін тек пайыздық мөлшердегі ипотека оларға үлкен төлемдерді болашақтағы кірістерінен көп күткен кезде кейінге қалдыруға мүмкіндік береді.
Баламалы ипотеканың басқа түрлеріне гибридті ARM, өзгермелі мөлшерлемемен ипотека және опциондық реттелетін ставка (ARM) жатады.
Баламалы ипотека құралдарының тарихы
Баламалы ипотекалық несие несиелері алғаш рет 1980-ші жылдардың басында танымал болды, сол кезде жоғары пайыздық мөлшерлемелер көптеген үй сатып алушыларға қол жетімсіз болды. Банктер мен жинақ мекемелері үй сатып алушының ипотекалық төлемін азайтуға бағытталған әр түрлі баламалы ипотекалық несиелерді енгізді. Бұл баламалар сатып алушыға үлкенірек және қымбат үйді қаржыландыруға көмектесті.
2001-2005 жылдар аралығында пайыздық мөлшерлемелердің төмендеуіне байланысты үй сатылымы мен тұрғын үй құндылықтары рекордтық деңгейге көтерілді. Қаржы институттары бұдан да көп баламалы ипотекалық несиелермен жауап берді, мысалы, опциондардағыдай ай сайынғы төлемдерді таңдауға мүмкіндік беретін несиелер, 100 пайызға дейін қаржыландырумен төмен төлемдермен, амортизацияның 40 жылдық кестесімен несиелер, сондай-ақ өзгермелі – ипотека, ставка бойынша төлемдер және кері аннуитеттік ипотека. Кейбір баламалы ипотека заемшылардың нақты жағдайлары үшін пайда болды. Дегенмен, олардың пайда болуы және аз пайдаланылуын көру қымбатқа түседі.